文档介绍：城中村改造探讨
房地产企业在城中村改造中
若干问题的探讨
对于房地产企业来说，土地和现金确定其生存和发展，而参加城中村改造，是获得土地资源的一种方式。依据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁冲突，避开因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公允的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。
3、开发盘量的分散化限制
包括：依据房地产企业资金状况以及项目开发进度支配，在不违反城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推动”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及详细项目实际状况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。
房地产企业在城中村改造项目上面对比一般房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。假如实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必定为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。

因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，依据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避开因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，假如以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获得更为敏捷的融资渠道或退出机制。
当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以刚好效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。
4、专项报规的特别化限制
依据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项具体规
划方案的特别规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特别规划条件，避开第三人对改造范围内地块土地运用权的恶意抢牌行为。
房地产开发项目中，规划将成为最终确定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利平安的角度，在规划时，就应当具体考虑将来项目建成后的物权区分方式。

因为城中村改造项目的特别性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，依据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发须要的规划条件，并以此避开