文档介绍：丽江玉龙瑞峰生态文体园项目整体定位及发展战略(终稿)
梦想之路已然展开
———文化之旅世界丽江
谨呈:丽江玉龙瑞峰生态文体园投资有限公司
SZ[2010]A-755-GW-100402-048
报告终稿补充内容
报告逻辑梳理
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纳西文化精髓挖掘
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启动区商业细化
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2
报告逻辑梳理
1
3
旅游热点城市,具有强势景观资源的大规模旅游地产项目
优势Strength
项目
SWOT分析
位于大香格里拉中心城市丽江,城市知名度高
交通条件优越
拥有玉龙雪山强势景观资源
拥有驼峰航线历史文化资源
地块面积大,容积率低,可塑性强
丽江旅游产品单一抑制高端客源市场,尤其是度假休闲市场的形成
未来度假休闲市场产品同质化严重,尤其是高尔夫、五星级酒店供应较大
项目周边山体生态脆弱,破坏严重
威胁 Threat
机会 Opportunities
劣势 Weaknesses
区域认知度较低,属于陌生区域
市政基础配套设施缺失
风力较大,影响球场及建筑设计
地质条件差,尤其是水资源匮乏
旅游地产巨大的发展机遇
大香格里拉旅游区纳入国家发展规划
丽江市旅游产品及市场需要升级换代
丽江市土地资源匮乏和项目所在区域规划性质导致项目的稀缺性
项目属性
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如何挖掘客户,了解客户特征及需求特点就成为项目成功关键?
?
房地产项目的核心就是——客户问题?
客户是谁?
客户特征?
客户需求?
客户
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5
客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造
客户是谁?
客户特征?
客户需求?
客户定位
产品定位
项目核心吸引力
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丽江人口结构:古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群,国内外游客为日常消费人群
本地居民
投资者和
经营者
国内旅客
人群分类:常住人口和旅游人口
常住人口:纳西本地居民和古城商人
旅游人口:国内旅客和国外旅客
投资者和经营者——
国内中产阶级或港澳台人,多数有海外经历,有知识有品位,经济实力比较雄厚,属于智富阶层
古城正在经营的商业共有约2,000间商铺
在束河投资200万元以上的客户达20个,100万元以上的34个,多数来源于香港、台湾、广东和上海等地
纳西本地居民——
崇尚自然、鄙夷机巧;崇尚悠闲,鄙视匆忙;崇尚文化,轻视钱财
国内旅客——
2009年,,以广东、四川、北京、上海、天津等地客源为主,团队占40%;散客占60%,散客以城市白领、小资和艺术人士为主
国外旅客——
2009年,,以新马泰客源为主,占33%。
人口矩阵
国外旅客
Q1
客户是谁
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本地纳西人收入水平较低,多数依靠宅基地建房,该类客户置业内在驱动力不足
,
本地居民
访谈记录一
尚品国际置业顾问顾小姐:本地客户多数喜欢90~120平的小复式公寓。
当地人承受价格为3000元/平米左右。
——柏龙水榭项目负责人
丽江本地客户对单价较为敏感。
——和合苑置业顾问
本地人及周边市县以购买城市住宅(公寓、小高层等)为主
外省游客以购买高档、低密度物业形式为主
数据来源:丽江统计局网站
数据来源:市场调查
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在丽江的外来商户购买能力强,具有较强的购买欲望,同时对房地产产品具有较深理解
外来商户有置业需求
他们在丽江长期定居,有第一居所及投资,实现个人资产保值增值的多重需要
他们中大部分人是富庶财富和高尚精神的真正双重拥有者;
他们讲究生活的品位,很多有国外生活经验,知识面广、见识多;
不同于一般的暴发户,他们真正懂得欣赏丽江的自然及人文价值
真正懂得欣赏丽江的价值
外来商户
主要来源台湾、香港、广东、华东等地
外来商户存在购房需求、具有购买能力、对房地产具有较高要求及理解,因此从目前来看这部分需求在丽江仍然无法释放
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在售楼盘数据显示,度假投资客户是丽江高端度假物业的主要消费群体
……投资者大多为沿海地区的人,来丽江旅游后喜欢上这个地方,买房子投资加上自己旅游度假使用。本地客户也比较多,但外地人占到大约60%,……
——鼎业销售经理潘小姐
……主要为商人,也有部分高官,大多来自于台湾、香港、广州、深圳,占到30-40%。……有艺术家在古城GOLF买房子,如钢琴家赵胤胤,有国外生活背景,看中的仍然是丽江的大环境,对房子的硬件要求不是特别的高……
——古城高尔夫销售代表李娟
度假投资客
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