文档介绍：《资产评估评估》PPT课件
一、房地产评估概述
（一）房地产及其特性
1、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。
在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房
4、市场交易价格和评估价格
（1）市场价格
房地产在市场上实际成交的价格。
（2）评估价格
对市场可能交易价格的模拟。
（三）房地产价格的构成
1、土地取得成本
（1）土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。
在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列三种：
一是通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。
二是通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。
三是通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
（2）开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
在实际中主要包括下列几项：
勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。
开发建设过程中的税费。
（3）管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
（4）投资利息
此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
（5）销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
（6）销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费
（四）影响房地产价格的因素
1、一般因素
社会因素
经济因素
行政因素
自然因素
2、区域因素
商业繁华度
道路通达度
交通便捷度
设施完善度
环境质量状况
规划限制
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
3、个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
（1）影响土地价格的个别因素
位置、面积、地势、地质
形状、宽度、深度
临街状况
规划用途、容积率、使用年限
生熟程度
（2）影响建筑物价格的个别因素
面积、结构（构造）、材料
设计、设备
施工质量
楼层、朝向
新旧程度
三、成本法在房地产评估中的应用
（一）基本思路及基本公式
评估值＝重新购建价格－建筑物贬值
步骤：
收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料
估算重新购建价格
估算建筑物贬值
确定评估值
因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。
（二）适用范围
1. 新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估
2. 既无收益又很少有交易的房地产评估
3. 单纯的建筑物评估
（三）新开发土地评估的操作步骤
新开发土地价值
＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+资金成本+税费+开发利润
1、估算取得待开发土地的成本
（ 1）从农村取得土地
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
支付给政府的土地使用权出让金。
（2）从城镇取得土地
为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。
支付给政府的土地使用权出让金。
2、估算土地开发成本
（1）基础设施建设费
（2）公共配套设施建设费
3、估算管理费用
4、估算资金