文档介绍：2019年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告
核心沟通内容
对项目的理解
本案核心问题
项目初步设想
服务内容及研究思路
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项目基本判断
核心特点一：大规模片区开发项目，区域内形成产业聚集效应
项目区，现代制造、物流和服务业的聚集地，是北京东部的生态新城。
京南发展：固安为承担北京发展辐射打造更优更好的生态环境，是大北京的休闲之地。
核心问题
，规模大，部分产业用地规划定位趋同。
本案定位面临核心问题：
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本案与区域内其他产业园的关系如何？是升级、互补还是形成上下游企业的关系！
本案2平方公里的占地规模，资金投入较大，项目主要盈利模式？
总部基地模式多样，本案开发模式及整体定位如何？
本案配套服务于项目本身还是整个片区？
本案2平方公里定位方向？总部基地、专项的产业园区？第三代综合产业园区？
国内产业地产的4种开发模式：
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产业地产开发模式
常规产业园区开发运营
“中间建筑”模式
“孔雀城”模式
“知识森林岛”模式
1、常规产业园区模式：产业园区建设与长期运营
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操作模式分析
圈地
建设
招商
收益集中于招商环节，风险不易分散
需对园区进行长期经营管理，变现能力弱
实施一二级联动开发，对区域及品牌自身具有较大影响
产业地产开发模式
北京总部基地基本情况
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产业地产开发模式
项目位置：北京丰台科技园二期
产权： 50年
容积率：
总占地面积：65万平方米
总建筑面积：106万平方米
总栋数：500栋
独栋面积：1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋
项目主要卖点
受大北京郊区化发展辐射，区域价值提高，交通便利。
属于北京中关村科技园内，享受优惠的税收政策及政府支持。
客户特征
中央级企业和部委机构专制国有企业。
外地企业及北京郊县企业驻北京总部或办事处。
企业类型为设备、通信、钢铁、汽车、生物医药等。
产业地产开发模式
北京总部基地发展现状及问题
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发展现状及问题：
项目高端企业定位与实际招商的企业并不匹配，目前入驻标杆企业起点低，行业影响力较小，对整体形象提升力较弱；
区域内企业不具备中关村浓厚的科技教育研发气氛，企业研发能力不足；
依托丰台中关村产业园孵化器的资源，但现有企业在需求、定位有一定差距；
项目没有实现其“商务公园”中公园的低密度、高绿化的环境，后期开发容积率不断提高。
产业地产开发模式
北京总部基地开发模式
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主要依托中关村产业园的政策及政府扶持；
以企业办公为主要发展方向，研发型企业较少对优惠政策利用不足；
整栋出售办公楼回笼资金，前提投入较大，对资金运作要求高；
驻京办事处及国资委下属企业为核心客户，有一定政府关系；
8年的长期运营在国内总部基地中已形成品牌优势，同样的模式将复制到东北地区。
实现品牌
与利润双丰收
2、知识森林岛模式：产业概念下的多级开发联动
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操作模式分析
一级拿地开发
二级合作开发
三级合作运营
一级开发+二级开发+三级运营
产业地产开发模式
知识森林岛基本情况
产业地产开发模式
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项目区位：天津市宝坻区
规划用地：
建设周期：2019年6月—2019年10月
板块构成：中央知识岛
五个居住功能区岛
CBD岛
休闲娱乐功能的贵宾岛
英语培训功能的英语世界
度假及会议中心岛
知识森林岛项目特色
知识森林岛是世界首个完整体现知识经济特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具备知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质，具有可持续发展生命力的新概念经济区——知识商务区。
知识森林岛开发模式
产业地产开发模式
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典型区域性大盘开发项目，开发周期长，资金流通性要求高；
引入前卫的产业概念使地块价值大幅提升；
获得一级开发后，项目用地模块化拆分。并在二级开发阶段将部分土地转让给锦绣香江，降低开发风险；
一二级开发联动可缓解资金压力，灵活控制短期开发与长期持有的关系。
对资金要求高
土地转让
3、中间建筑模式：产业用地向创意产业立项开发销售
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操作模式分析
借助区域内艺术文化氛围，将产业用地向创意产业发展，实现销售
设计过程中同时兼顾创意产业及居住类物业特点，保留变更余地
D区
11栋叠拼办公
二期办公
产业地产开发模式
A区展示配套
B区艺术工作室
C区