文档介绍：房地产策划模式比较及全程策划内涵
房地产策划模式比较及全程策划内涵
地产广告策划、营销策划、项目全程策划,不一而足。但将其归
类、整理,大致可分为三种典型模式,这三种房地产策划模式,基本
可反映出房地产策划的过去、现在和将来。
1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
4、房地产全程策划的内涵
(1)土地价值研判
(2)概念设计
(3)视觉设计
(4)营销策划
(5)市场推广、媒体组合
(6)工程质量、成本、工期控制
(7)物业管理、售后服务
(8)品牌培植与运用
房地产项目的选择与论证
──房地产项目发展策划的内容与方法
一、对房地产项目选择与论证认识的误区
误区一:房地产开发经营的简单化、概念化
误区二:房地产后期营销、广告万能化
误区三:房地产项目选择与论证的形式化
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以上认识的误区,导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论
证,或将该项工作简单行事,令项目草率上马,以致项目市场目标不
表,定位不明,设计脱离市场或盲目跟风,企业无一套系统的开发模
式和资金营运计划,在激烈的市场竞争中,这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性
1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
(1) 房地产开发需要筹备大量的资金,投资各方须要了解项目的效益
与风险;
(2) 由于开发周期长,开发者需要预计市场变化,开发条件变化所产
生的风险程度;
(3) 开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目,可以换来高额或稳定的回报,但一个疏忽、
些徽延误,会令收益大打折扣,甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
(1) 房地产开发前期投资很大,一但项目选择与论证不当而投入了资
金,则投资的失败是无可挽回的。
(2) 项目选址不当,前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后,如
无特别的客观条件的改变,任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
(1) 一方水土养一方人,任何成功的开发经验都必须与当地的开发条
件与市场状况相适应;
(2) 同一地块不同时期,不同的开发方式会产生不同效果、不同效益,
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令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
因此,缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作,任何人都不
能轻谈对发展项目有胜的把握。
4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。
房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动,从实务上来讲具
有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作,见步行步,会
造成入手容易,实施难,是很多开发企业普遍遇到的问题,更是众多
项目工期一再延误,成本低开高走,局面难以控制的主要原因。
三、房地产开发项目选择的概念和步骤
1、概念:项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈
判、论证和选定,是房地产开发投资成败的关键。
2、项目选择的步骤:
a、广泛寻找投资项目
b、精心筛选投资项目
c、对重点项目进行投资机会性研究(初步可行性研究)
d、项目投资谈判
e、详细可行性研究(发展策划)
f、公司的决策与实施
四、房地产开发项目的论证(可行性研究或发展策划)
1、概念:房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策
之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析,运用已有的经验
和专业的评价方法,寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得
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土地最大效益的开发、营销模式,得出一系列评价指标值,以最终确
定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作
具有较高的策划指导作用。
2、项目论证的阶段性
(1) 项目投资开发的机会性论证
指在规划参数尚未获得政府批准的前提下,以经验为主,按照项目所
在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的
特点,就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、
技术、经济问题进行研究论证。
(2) 项目投资开发的详细论证
指在规划、开发的条件基本确定后,对项目所进行的全面、深入、细
致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题,还
要确定开发、营销的基本方向与模式。因此,从事该项工作所要求的
房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
3、项目论证要解决的问题
(1) 立项时的宏观环境是怎样的
主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、