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加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)
加油站作为一种商服用地,在我国现阶段实际土地利用中具有明显的
特殊性加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)
加油站作为一种商服用地,在我国现阶段实际土地利用中具有明显的
特殊性,即有明显的超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》,对
于具有垄断性质的用地,评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等
具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等)
基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行
评估,在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进
行垄断地租的修正,这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全
合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看,存
在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益(包括权力、利
益和收益),权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的,如一个
宾馆的大堂,一个保龄球馆的一个球道,一个高尔夫球场的一个球洞
是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作,因为宾馆的大
堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球
馆、高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值,反过来,附着于不
动产的不可分割的权益,应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经
营运作,如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”,其土地
使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许
经营权是加油站收益的根本基础,土地座落决定加油站的区位,包括
临道路类型(或者说所临道路机动车通行量)、车辆进出的方便度、
区域加油站布局密度间距、安全限制等,也就是决定了加油站的收益
多少,而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可,分因
此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站
1抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益
(或者说垄断收益),否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险,
因为就一具体加油站看,特许经营权是不可分离的,但特许经营权权
益本身是无形的,它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评
估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租?就目前
看,答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟(最近我
国也逐步流行起来),给一定加盟费,就可利用某品牌店的“品牌、
等”进行经营,但在西方国家较充分的市场竞争条件下,零售业
利润率比较趋近一致,品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费,因
此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争,而目前我
国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营,根据《国家经济贸
易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》(国经贸贸易
[2002]631号):“一、加油站特许经营,是指特许人通过签订合同
将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技
术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用,被授权
的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营
及相关服务,并向授权企业支付相应费用。其中,授予他人特许经营
权的企业为特许人,被授予使用特许经营权的加油站称为被特许
人。”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的
子公司(企业名单见附件)。子公司按照母公司授权范围在各地开展
加油站特许经营活动。,”由此可见,在中国中石油公司、中石化公
司是对加油站特许经营权具有垄断作用的,许经营权费用确定具有明
2显“人为性”,实际上特许经营权加盟交易也非常少,远非市场充分
竞争的结果,也即现阶段看,特许经营权费并不等于垄断地租。因此
我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄
断地租或特许经营权价值,对于其他评估目的或评估背景下加油站土
地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。下
面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定
评估目的的操作作一些探讨:
一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。
据前述,在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中,我们
主张不剥离垄断地租或特许经营权价值,因此在土地价格定义除
了估价对象宗地的权力状况、用、途容积率、使用年期、开发程度、
估价基准日等六大基本要素外,应将加油站的特许经营权因素纳入宗
地的价格定义中,并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限
定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。在评估方法选
择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实,方法上