文档介绍：项目运营管理方案
1、运营管理概述
本项目的运营工作,从项目建设中期,就开始组建前期策划工作组,主要组织编制运营管理的各类文件与运营方案,报梁山县有关主管部门批准或备案。在项目建设末期开始进行运营筹备阶段,选聘管理人员、开展员工培训、参加工程交工验收、联系落实各主管部门或相关单位的对口管理、参与资产清点并模拟试运营,自项目正式运营起至特许运营经营期结束止,为运营管理的正式实施阶段。
2、组织机构方案
在本小区的物业管理实施中,我们将运用项目公司充实的资源,对小区内实施一体化管理,项目公司拟设本安置房小区物业管理处作为项目公司的外派机构,全面负责园区内的日常管理运作,处理园区内外事务,在项目公司统一领导下对园区内实施专业化物业管理。
管理处人员配备
岗位设置
人员配备(人)
岗位职责
物业经理
2
全面负责园区内物业管理工作
维修人员
5
负责园区内的日常
修理、小修及各项保养工作
收费人员
2
负责园区内相关费用的收取工作
保洁员
30
负责园区内垃圾的收集与清运工作
保安员
30
负责园区内安全保卫、
车辆疏导(停放)工作
合计
69
、成员岗位要求及职责
物业经理
(1)全面负责管理处内部管理、业务服务;保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务等工作;
(2)组织拟制、审核物业贯彻管理服务的工作计划和作业文件;
(3)负责管理服务的质量控制;
(4)负责管理服务的费用控制;
(5)负责协调与业主、物业行政主管部门、管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。
(6)负责业主的选择、评价,审批管理服务公开文件和管理处作业文件的发放;
(7)负责组织公益性活动;
(8) 完成项目公司交办的其它任务。
门岗保安
(1)、对物业经理负责,服务上级命令;
(2)、在指定位置,指定面向立岗,严禁脱岗;
(3)、验证《物品出门证》,施工人员的《临时出入证》后方可放行;
(4)劝阻闲人进入;
(5)发现责任区域公物损坏向上级报告;
(6)负责外来人员登记,备用钥匙管理;
(7)协助管理员进行紧急服务处理。
巡岗保安
(1)对物业经理负责,服从上级命令;
(2)巡逻中遇到需要服务应及时提供服务;
(3)接到监控中心对讲机呼叫时,应立即赶到现场;
(4)巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;
(5)检查机动车辆、非机动车辆、停放情况。
保洁员
(1)对管理员负责,认真执行各项管理制度;
(2)认真做好承包区域的环境保洁;
(3)在物业经理带领下,认真完成本职工作和其它交办任务;
维修工
(1)维修员工在接到指派修理后应在15分钟内到达业主修理点进行修理。
(2)进行修理工作时,应着装整洁,对客人要有礼貌,修理动作要轻。
(3)修理工对设备设施修理后,应清除设备、设施上的油污、灰尘等,对散落在地上的垃圾要清除干净,修理工具和备品备件要收好,不得有遗漏。
(4)所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行,不得违反各种设备的安全操作规程,确保安全生产。
3、运营方案及运营维护保障方案
、园区管理
管理处将在小区内实行封闭式的管理。小区设有2个出入口,因小区内地理位置影响,使之成为一个相对比较独立的小区。在每个出入口位置设立保安岗亭,增设挡车器(电动移门),派保安人员驻守。小区内业主固定车辆需要办理车辆登记,领取《小区车辆出入证》。临时进出小区车辆需在保安岗亭做好登记,方可进小园区,如有货物需出小区,应提供相关业主货物(发)放行单。
在小区内车辆实行单向行驶方案,划分停车区域,临时停车区域,装卸货物区域(见附图),各业主的车实行有序停放。保安在区域内实行动态巡逻制度,在巡逻过程中,有序指挥车辆的停放、出入等,维持小区面貌,在巡逻中发现问题,解决问题。夜间实行半封闭的管理模式,从而有减少车辆的失窃现象。白天保安巡逻不低于6次,夜间小区内保安巡逻次数不低于8次。同时,应做好相关《车辆出入登记》、《保安巡逻记录》、《保安交接班记录》等
相关台帐。
、收费管理
(1)收费项目合理、合法、公开。
(2)每项收费都应开具正规的发票或收据,应字迹清晰、数据准确。
(3)准确、及时做好实收账册,统计应收费用、实收费用以及欠收费用,做好收费报表。
(4)管理服务费的收支账目每半年公布一次,接受业户的监督和查询。
(5)开展特约服务收费根据服务要求和服务标准,本着收支平衡,略有盈余的精神与业户协商定价。
(6)服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊,一经发现严肃处理。同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额。
、保安管理
基本要求
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