文档介绍：连锁事业
商圈调查与选店
日期:2004年1月
*** 目录***
壹、总则
贰、商圈的定义
叁、商圈调查流程
肆、商圈调查重点与调查方式
伍、商圈调查报告方式
陆、立地要素
柒、地点选定主要条件
总则
一、商圈调查的目的
调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域,以协助适当零售地点的选择,商圈调查的目的包括:
了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。
确定产品组合及促销重点。
分析商圈是否重迭。
计算在某一地理区域内应开几家店。
找出商圈内的障碍,包括:
道路设施不便。
人口拥挤。
交通过度拥塞。
法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。
其它因素:了解一地区内同性质的竞争家数(竞争是否激烈)、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便(交通状况)、可否利用物流中心一次补齐所需物品,及停车场是否宽广等。
二、商圈调查作业范围
直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。
加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估,以评定是否适合开店。
三、权责单位及权责的确立
商圈调查作业由展店单位主管,负责门店的寻找、研判分析。
四、营业展店组织架构
展店工程
展店开发
营业管理
营业单位
五、展店开发岗位职责
商圈情报之主动收集。
商圈资料之建立。
商圈之规划、评估、分析报告。
执行开店之布点策略制度。
展店计划、活动之推动。
商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。
租店及选店业务之执行。
租金行情之分析了解和呈报。
竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。
定期(每季)展店发表会之规划与推动。
展店评审作业之规划与推动。
准加盟店之拜访和公关。
和房东之租店谈判。
与法务订定租店合同。
执行开店管理及制度。
不良店之迁移和淘汰。
其它有关展店事项。
贰、商圈的定义
商圈(trade area)是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。
依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分:
主要商圈(primary trading area):商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。
次要商圈(secondary trading area):商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。
边缘商圈(fringe trading area):商店在商圈中剔除前两种商圈后,剩余的顾客所构成区域。
边缘商圈
(包含剩余的顾客)
次要商圈
商店
(包含大约二成的顾客)
主要商圈
(包含大约七成的顾客)
注:商圈基本上是没有形状的,然而为了方便计划,一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。
布点计划
取消调查
NO
选定
抽样点
YES
搜集资料
商圈内资料
政府出版资料
商店分布资料
集合场所资料
交通状况资料
人潮流动资料
建筑物资料
竞争店资料
人潮变动资料
政府未来变动
年龄分布资料
教育程度资料
地区人口资料
人口所得资料
拟写商圈报告
NO
评估
归档
YES
展店
确立商圈调查
绘制简图
叁、商圈调查流程
肆、商圈调查重点与调查方式
商圈范围划分确定
如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点:
主要商圈半径在2000米以内,次要商圈半径在2000米—5000米之间,边缘商圈在5000米以外。
主要商圈半径在500米以内,次要商圈半径在500米—1000米之间,边缘商圈在1000米以外。
、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道
、平交道之阻隔
因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈
、地下道阻隔
因高架桥、地下道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
因安全岛阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
因大水沟阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
因单行道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向,使该区形成一独立商圈。
商圈之界定方法
[Compass 法则]是从各家竞争店铺规模power开始,掌握吸引力方面的不同点,设定领域的境界的方式,其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离
商圈的境界点= ———————————————
竞争店的卖场面积
1 + ——————————
计划用地的卖场面积
例:
A竞争店
60平米
B竞争店
20平米
1000米
600米
计划地
30平米