文档介绍：第一节我国的房地产中介
市场中介组织,在我国是随着社会主义市场经济体制建立的
需要而重新提出的一个概念。它指的是介于政府与市场主体企业
之间、商品的生产者与经营者之间以及个人与单位之间,那些从
事服务、协调、评价等活动的机构和个人。
中介是商品经济发展到一定阶段的产物,是随着市场交换的
发展逐步建立起来的。在货币出现以后,货币作为一般等价物,
克服了人们在交换过程中的困难,但同时,货币的出现也使商品
交换在时间上、空间上产生了相分离的可能性,买者不一定买到
商品,卖者不一定卖掉商品。在这种条件下,为了买卖双方都能
实现商品与货币的交换,从社会劳动分工中分离出来一部分人,
专门从事在买卖双方之间牵线搭桥,提供供求和价格信息,来促
成商品交换。专门从事这种中介服务的人就是初期的经纪人。
在我国历史上早就有中介行业的存在,他们在历史上先后被
称为“牙人”、“牙侩”、“牙商”,他们的同业组织被称为“牙
行”。清朝时期,外国人来华贸易,必须通过牙行、牙商,不得
直接与中国商人接触,于是这时期的牙商成了“买办”,代理外
商进行进出口货物的贸易,代表外商与地方官员打交道。
新中国成立初期,在存在多种经济成分的条件下,城乡经济
活动中仍然有经纪人从事中介服务活动。以后随着土地改革和社
会主义改造的全面完成,多种经济成分并存改造成了单一的社会
主义公有制。与此相适应,我国经济体制逐渐建成了高度集中的
计划经济体制,生产由国家下达指令性计划,工业产品由商业部
门统购包销,农产品由国家统购统销,产品价格由国家统一规
定,工厂企业所需要的原材料由国家统一调拨。在这种体制下,
没有经纪人存在的条件,不需要经纪人插足于商品流通领域。从
此,中介在我国就销声匿迹了。
党的十一届三中全会之后,我国开始实行改革开放政策,商
品经济发展起来,各种中介组织又重新出现在经济生活舞台上。
特别是党的十四大明确提出建立社会主义市场经济体制之后,适
应市场经济发展的需求,中介业如雨后春笋般发展起来。
我国房地产中介业经过十几年的发展,已初具规模。一大批
房地产知识广博、市场经验丰富的中介人员活跃在房地产开发、
销售的各个环节,极大地推动了房地产业的发展。但由于房地产
中介业发展迅猛,中介从业人员的素质参差不齐,出现了许多不
规范和违法、违章现象。进入新世纪,中国即将加入,房
地产中介服务是外商最想进入的一个行业,也是受影响最深的行
业之一。与发达国家相比,我国的房地产中介服务业不但规模
小、素质差,而且管理不规范,服务质量差。因此,中介服务行
业应尽快提高服务质量,规范运行秩序,组建大型中介企业,积
极占领国内中介服务市场。
一、房地产中介的概念
“中介”一词现在使用的频率很高,是一个意义很广但含义
不很确定的词。在本书中,我们依据《城市房地产中介服务管理
规定》年月日建设部第号令发布),将房地产中介
定义为:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产
经纪等活动的总称。
同样依据《城市房地产中介服务管理规定》,本书将房地产
咨询、房地产价格评估、房地产经纪分别定义为:房地产咨询是
指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面
服务的经营活动;房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评
定其经济价值和价格的经营活动;房地产经纪,是指为委托人提
供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
本书在具体论及上述中介业务时,根据情况有所侧重或扩
充。
从当前房地产中介业务的实践来看,房地产中介机构往往集
咨询、估价、经纪业务于一身,各项业务之间往往也互相交叉,
因此本书将这些业务也集于一书,但在介绍这些业务的知识时,
也是互相贯通、融为一体的。
二、发展房地产中介的必要性
(一)发展市场经济离不开中介组织
在传统的、过度集中的计划经济体制下,以计划配置资源为
主,企业生产什么、生产多少、怎样生产往往都是由计划决定
的,政府与企业之间是行政隶属关系,中介组织一般没有存在的
空间和理由。随着经济体制的转轨和市场经济的发展,企业不再
是政府的附属物,而成为独立的市场主体,政府主要是通过调控
市场引导企业,在政府与市场主体之间、各类市场主体之间,存
在着许多企业自身难以做到,政府又不宜做或做不好的事情,这
就为市场中介组织的产生和发展提供了广阔的活动空间。在市场
经济运行中,市场中介组织具有服务、沟通、公证、监督等重要
功能。它是企业的帮手,政府的助手,在市场运行中成为政府与
企业、企业与企业、企业与