文档介绍：万华二期地块投资报告
2010年2月20日
目录
壹、市场篇
贰、地块篇
叁、产品篇
肆、投资篇
壹、市场篇
一、宏观市场
二、中观市场
三、微观市场
第一章:宏观市场
城市概况
城市交通
城市人口
城市经济
城市规划
宏观政策
注:由于2009年经济公报未出,2009年数据为预估。
城市概况
如东,位于江苏省的东南部,地处长江入海口的东北翼,她东临南黄海,南靠长江口,西接苏中平原,北边欧亚大陆桥,隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里,海岸线106公里,耕地140万亩,盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品,沿海滩涂每年向大海淤长3000-5000亩土地。全县人口105万。
如东县辖14个镇:栟茶镇、洋口镇、苴镇、长沙镇、大豫镇、掘港镇、马塘镇、丰利镇、曹埠镇、岔河镇、双甸镇、新店镇、河口镇、袁庄镇,县城为掘港镇。
城市交通
以高等级公路为主骨架、水陆空并举的交通网络
公路——主要通过公路运输,境内有334、223、221等省道,有发达的长途汽车线路。规划建设的海启高速、通如高速分别从西北(海安)-东南(启东)、东北(洋口港)-西南(南通)过境。通如高速预计2010年动工,由洋口港城东出,经掘港、金沙至兴仁方向接入宁启高速。
铁路——海洋铁路。海安至洋口港,全长77公里,国铁二级。
运河——境内如泰运河为5级航道,是地理意义长三角分界线。为洋口港运输而建设洋口运河在建当中。
港口——洋口港(建设中),一大型散货、液体燃料深水港口,位于长沙镇。由太阳岛、金牛岛(已规划)和临港作业区构成,设计码头62座,30万吨级2座。洋口渔港90年代初就被列为全国82家国家一级群众性渔港之一,2008年7月新建成,目前可同时停泊船只2500艘,年卸港量达到20万吨,年交易额预计为12亿元。
空运
如东距南通兴东机场30公里,现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。
城市人口
数据来源:如东统计年鉴
近几年苏中地区人口大量外流,如东、通州等苏中地区人口负增长情况突出;每年有数千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象: 2003年至2009年如东县每年人口负增长5-9千人不等,其中2009年末比2008年末减少约3000人。
2003-2009年末人口(单位:万人)
城市人口
苏中地区虽然人口外流情况严重,但仍然有另一种现象:即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势,如南通市区、如东县城每年人口也增长迅速。。城市人口的增长为房地产的发展带来机会。
数据来源:如东统计年鉴
城市经济
国民生产总值呈快速增长态势,地产市场进入快速发展阶段
宏观经济增长
小于4%
4-5%
5-8%
大于8%
10-15%
房地产业发展状况
萎缩
停滞甚至倒退
稳定发展
高速发展
飞速发展
如东经济发展速度较快,其房地产市场进入飞速发展阶段。但受金融危机影响,预估2009年经济增长率小于9%,如东实体经济依旧受到了较大的影响。
城市经济
国民生产总值呈快速增长态势,地产市场进入快速发展阶段
发展期
启动期
快速发展期
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800-1000
1000-4000
4000-8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展,单纯数量型
快速发展,以数量为主,数量和质量并重
平稳发展以质量为主数量和质量并重
缓慢发展综合发展型