文档介绍：1
第二章房地产开发项目审批
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问题:
在房地产项目开发与经营过程中,政府在哪些环节进行监督和管理(审批)?
政府进行监督和管理的理由是什么?
国外做法?
哪些政府部门介入,监督和管理哪些内容?
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第一节房地产开发项目审批的缘由及国外经验借鉴
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一、房地产开发项目审批的缘由
房地产开发项目需要政府审批的主要原因是房地产开发行为具有外部性。
即当某一特定建设者的城市建设行为对其预期的城市建设目标产生结果的同时,其行为的结果可能对其他城市建设活动或居民生活消费活动产生负面影响。
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一、房地产开发项目审批的缘由
例如:
新增房地产开发项目或容积率的增加,意味着对基础设施(交通、供水、供电、排水、电讯、燃气等)服务能力的要求增大;
建筑物过高或者建筑间距过小,可能使周围房屋的日照和通风受到影响;
不适当的建筑形体和外装修,可能对周围环境的视觉协调性产生不良影响;
相邻地块,先开发一方可能会侵犯后开发一方的权益。
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一、房地产开发项目审批的缘由
这些负的外部性致使土地资源无法得到经济合理的有效配置和利用,降低了城市社会的总收益。
因此,政府应从维护公共利益的角度,对房地产开发行为进行有效的管理。
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在房地产开发项目的管理过程中,容积率往往是开发商与政府博弈的焦点,在这方面容易滋生***。
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什么是容积率?
容积率=地上总建筑面积÷总用地面积
一般来讲,容积率越高,居民的舒适度越低,反之舒适度越高。
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,非常高档的独栋别墅项目
~,一般独栋别墅项目
~,双拼、联排别墅
~,多层+别墅
~,多层
~,多层+小高层
~,小高层
~,小高层+二类高层(18层以内)
~,高层(楼高100米以内)
,摩天大楼
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2004年初,上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改:在中心城要增加公共绿地和公共活动空间,减少建筑的容积率和建筑总量;(),。