文档介绍：白宏炜
2007年7月
资产价格膨胀提升地产板块估值
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基本内容
投资主题
调控政策展望
高估值下板块投资策略
重点公司分析
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投资主题
资产价格膨胀推动不动产价格上涨
负利率问题
“三过”问题
人民币升值与加息问题
土地紧缩凸现土地资源价值
死守18亿亩耕地红线
土地价值发现(建设、工业、旅游、仓储)
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投资主题---资产价格膨胀推动不动产价格上涨
资产价格膨胀推动不动产价格上涨
“三过”问题(贸易顺差过大、流动性过剩和投资增长过快)是目前中国经济运行的主要问题,其结果将是资产价格膨胀,人民币升值、加息,进而推动资产价格的上涨。
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投资主题---土地紧缩凸现土地资源价值
如果要守住2020年18亿亩耕地的红线,那就意味着未来十几年年均可减少的耕地面积仅为200万亩(1,
方公里)。即使减少的耕地全部用作城市建设(,其中59%用于城市建设;2006年
,其中84%用于城市建设),在面积上也仅相当于每年增加1个北京市,,或者
3个重庆市。目前我国城市人口年均增长约为1,600万。如果按照2006年城市人口密度估算,每年将需要新增
314万亩(2,096平方公里)的城市建设用,用地缺口114万亩。
2006年城市人口密度 131m²/人 314万亩 缺口114万亩
国家规定人均合理建设用地 87 m²/人 208万亩 缺口8万亩
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调控政策展望
调控政策基本思路
对房地产行业调控是长期的;未来行业调控方式将是行政调控结合市场调控;
调控的重点是集约利用土地,增加有效供应量;房价的调控由各地方政府负责。
政策展望:
宏观调控:加息;
结构性调整:增加中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的供应量;
抑制高档商品房的供应和需求:土地增值税、物业税;
调控效果分析
各种税费政策难以调低房价,只是加大房价短期波动;供应量难以增加的情况下,房价上涨是长期趋势。
每次调控政策出台引致股价下跌都是较好的投资机会
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高估值下板块投资策略
中国A股龙头企业估值水平年初以来迅速提升
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高估值下板块投资策略
1、龙头企业——强者更强,价值投资的首选
信贷和土地紧缩带来行业集中度提高
资金取代土地成为影响行业发展的第一要素
融资~占有更多土地资源~高增长——借助资本市场实现跨越式增长
2、土地资源——财富之母,长期价值潜质
开发区、物流园区、旅游、工业仓储
3、资产注入——由弱转强,化蝶的美丽故事
资产注入,从小变大,由弱变强
借壳上市,乌鸡变凤凰
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龙头企业---盈利能力最强,收益最高
资料来源:Wind,中金公司研究部。注:大市值大于100亿元;中等市值介于30亿元和100亿元之间;小市值小于30亿元
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龙头企业—门槛不断提高
资料来源:Wind,Bloomberg,中金公司研究部
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