文档介绍：该【万科“洋”运动 】是由【学习的一点】上传分享，文档一共【5】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【万科“洋”运动 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。万科“洋”运动
龚小锋“早晨!万科登陆旧金山”,2月14日,身在美国的万科董事长王石发了这样一条微博,字里行间洋溢着激动的情绪。此前一天,万科与“美国头号房企”铁狮门签约,合作开发旧金山富升街201地块。
与之前海外动作不同的是,这是一笔真正在中国以外市场进行的资本合作。这也意味着万科在连续三年销售额突破千亿、摘取全球销售桂冠后,正式开始“洋”运动。
此前,万科展开了一系列引人瞩目的国际化动作,包括首先在资本市场的扩张,在中国香港收购公司,并宣布“B转H股”方案,目前证监会和香港联交所都已经受理申请。
今年1月,万科联合香港新世界,竞得中国香港荃湾西站项目;2月,万科再度出手,联合美国铁狮门,投资开发旧金山富升街201地块。近日,又有万科在澳大利亚悉尼考察,可能拿地的消息传出。
落子旧金山
2月11日晚,王石通过其个人微博表示,“飞旧金山,万科团队接机。2月13日,万科将签署第一个在美国的房地产投资项目。”2月14日晚,王石继续在微博上公开表示,“万科登陆旧金山”。
双方发表的声明显示,万科拟开发的旧金山富升街201地块原为铁狮门公司所拥有,该项目为两栋相连的37层和42层住宅楼,共包含655套单位,这将是旧金山最大的公寓项目。目前,铁狮门在中国拥有多个处于不同开发阶段的房地产项目,面积约为2000万平方英尺(约合186万平米)。
据悉,万科与美国方面的合作源于两年前。王石和铁狮门总裁兼联合首席执行长斯派尔在一次早餐上谈话融洽,此后双方便谋划合作。但由于多重原因,双方经过两年的合作谈判,最终才在2012年12月达成旧金山项目工程协议框架。
对于此次具体投资金额,万科相关负责人表示尚不方便透露。但据路透社报道,,,铁狮门提供7500万美元,其余部分将通过债务融资覆盖。
近日有媒体报道称,王石已经确认万科在这个项目中的出资比例是70%,但项目不由万科来主导开发,原因是铁狮门是很成熟的企业,而且对市场非常熟悉。但万科并不是像外界揣测的只负责营销工作,而是会参与到项目的全过程。
王石还透露,旧金山项目之后,万科还将与铁狮门或者其他公司合作开发国外项目,目前也已经在推进之中。万科集团总裁郁亮近期公开表示:“除了美国外,还派了六个考察小组在全球各地考察。”
近日有消息人士透露,目前万科已派出相关管理团队进入澳大利亚,且万科在悉尼想独立开发,但万科相关负责人表示对此事并不知情。此前万科收购香港地产公司、进行“B转H股”,都被认为是其国际化前奏。
谨慎试水国际化
“此次进入美国市场,我们也是带着学****的目的。”王石公开表示,21世纪优秀的企业一定是全球视野、国际化,万科希望通过具体项目的合作,学****成熟市场的商业模式和管理经验。而众所周知,王石此前一直称其出国留学是为万科国际化铺路。
郁亮表示,对海外项目的选择和规模都会谨慎,万科将优先考虑在海外华人集中的地区开展业务,前提是必须有当地的合作伙伴。在开发模式上,万科会通过与当地企业的合作来减少土地环节、开发过程中的阻力。
对于房企“走出去”,万达集团董事长王健林颇有同感,其此前在接受记者采访时表示:“万达已经把国际化作为一个重要部分,宁可牺牲一点国内的利润空间,也要与国际接轨。”近一年,万达就加大海外扩张步伐,其不但以26亿美元收购全球第二大院线AMC、投资30亿美元进军俄罗斯文化旅游市场,还斥资在印度建设综合性乡镇项目。
在业内人士看来,随着房企千亿化发展,试水国际化已经是大势所趋。近日,中国海外投资联合会的数据显示,2012年以来,碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、中坤等十余家房企均在海外开展项目或者进行相关投资。
而从资金实力来看,万科正处于鼎盛时期。万科2012年年报显示,,,%%,%,为1993年以来最高水平。而从资金状况来看,截至2012年底,。业内人士认为,这意味着万科有足够的资金支撑其海外之旅。
中房信分析师薛建雄表示,移民潮和海外华人购买力日趋旺盛,国内对于住宅市场的调控,都是万科“出海”的重要原因。有市场分析就称,万科布局海外的地产项目,目标客户为国内因政策限制丧失购买资格的富人。
前不久王石就在一次演讲中表示,2012年中国成为美国房地产物业的最大买家,占了整个国际销售额的11%。而近期美国地产出现复苏迹象,且旧金山华人比例占12%左右,万科此次投资美国房产正当时。
出海存隐忧
尽管从上个世纪90年代起就有房企开始试水海外市场,但不少都折戟海外,多数项目的进展也都“雷声大,雨点小”。此前中航地产在斯里兰卡项目受挫,中水电在缅甸项目停工,都受到国内外政治法律等原因影响。
而众多房企出海中,最著名的案例莫过于在冰岛投资上一再受挫的中坤集团。中坤集团董事长黄怒波告诉记者,由于国外环境不同以及政治、经济、法律等多重因素影响,海外投资的风险不可避免。尤其是基于国内外信息的不对称,更应该在当地有熟悉的实力合作方,否则可能会吃亏。
薛建雄建议,由于出海后面临的环境不一样,万科等房企今后最好能和当地房企进行合作,而非单独操作项目。刚开始可以更多扮演投资人和合作者的角色,熟悉当地市场后再进一步发展。
“在产品打造上,万科将面临完全不同的环境。”一位不愿具名的业内人士表示,欧美发达国家对房屋修建的质量要求非常高,尤其是美国更注重别墅类项目的设计。而万科则擅长高层住宅,在别墅领域一直口碑欠佳,且近年来频频曝出的质量问题影响了万科的形象,这是未来万科国际化应当注意的问题。
在王健林看来,要走好国际化,不能急于求成,要利用海外的智力资源做好周密的计划,对于当地市场甚至风土人情都要有所了解。此外,在融资成本、回报,以及土地使用管理、运营管理模式上都应充分准备。
有业内人士指出,万科目前的境外试水项目规模都很小,与万科千亿的销售规模相比,即使失败了,也影响不大。郁亮更是表示,万科在国际化业务拓展方面还刚刚起步,未来一段时期,相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。15247381