文档介绍：富力桃园营销执行策略报告
富力桃园作为目前城北除保利198以外最大的规模的品牌地产项目,也是新都唯一、城北最大的精装项目,配套设施齐全,为何出现几乎被成都人遗忘,又被新都人视而不见的情况?
观点一:富力品牌及影响力完全未打开
观点二:产品价值未得到有效表达
前言
第一部分背景
策略回顾
市场分析
产品研究
重新解构
阶段性工作计划
推广执行策略
销售执行策略
执行性产品认知和解读
背景
策略回顾
破题思路
品牌为基础
借势天汇城(富力华庭),强化富力桃园的品牌基础
城北百万平米
湖景精装住区
产品升级
富力品牌
以项目联发形成品牌传递互补
借势天汇城(富力华庭),强化富力桃园的品牌基础
项目联发
价值重塑,升级产品,差异化竞争
升级产品,充分展示项目价值点
老盘新做
新的形象,吸引市场关注。
老盘新做
站位树立——城北百万平米湖景精装住区
阶段性工作计划
推广执行策略
销售执行策略
执行性产品认知和解读
背景
富力桃园面临一个怎样的市场?
宏观市场观点
1.
城市经济高速增长,发展潜力巨大,成都房地产市场目前处于快速发展阶段;08年压抑的置业需求在09年基本释放完毕,2010年市场回归理性;
2.
在政策严格执行不放松的前提下,预计2010年下半年成交量将持续持平,秋交会至年底最有可能是优惠普遍释放的时间段。
关键点:市场需求依然巨大,但不排除政府还有进一步打压房地产市场的可能性,项目需要快速走量,树立市场口碑。
阶段性工作计划
推广执行策略
销售执行策略
执行性产品认知和解读
背景
城市经济高速增长,发展潜力巨大
GDP高速增长
从GDP总量来看,成都近年来经济呈现较大规模增长,,同比增长了约15%。
阶段性工作计划
推广执行策略
销售执行策略
执行性产品认知和解读
背景
成都市场目前处于:快速发展阶段
人均GDP与房地产的发展关系
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800-1000
1000-4000
4000-8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求为主
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展,单纯数量型
快速发展,以数量为主,数量和质量并重
半稳定发展,以质量为主,质量和数量并重
缓慢发展,综合发展型
宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。
2009年,成都市年人均GDP达到了35220元。
阶段性工作计划
推广执行策略
销售执行策略
执行性产品认知和解读
背景
成都市场发展情况
成都商品房住宅市场年度供需情况
2006、2007年成都主城区住宅整体供需两旺,08年开始进入调整期,09年市场需求呈现爆发式增长,预计2010年全年市场较09年将在一定程度上回归理性。
2007年受土地供应增加和非理性需求的影响,新增供应和成交均达到历史高位。
2008年受地震、金融危机等因素的共同作用,供需同比都大幅下降。
2009年,由于经过了08年市场以及政府双向调整,新增供应面积继续下降,而08年受到压抑的刚性需求则大量入市,需求市场大幅回暖。
2010年1-5月的市场成交量不到2009年全年的20%,考虑到“”新政的影响,下半年市场成交不容乐观,预计2010年全年市场成交将较2009年出现大幅萎缩。
数据源:成都房管局备案数据。
阶段性工作计划
推广执行策略
销售执行策略
执行性产品认知和解读
背景
成都市场发展情况
成都商品房住宅市场年度成交均价走势
2006-%,处于一个比较高的增速期。
2008年之前,成都主城区的商品住宅均价都处于稳步上升的态势。
08年开始均价涨幅出现明显的回落,09年主城区商品住宅的成交均价出现了近十年来的首次下跌,这主要是因为07年宏观调控、08年金融危机等因素的综合影响的体现。
2009年下半年成交均价开始呈现上涨势头,2010年1-5月整体均价突破7000元/平米。
数据源:成都房管局备案数据。
阶段性工作计划
推广执行策略
销售执行策略
执行性产品认知和解读
背景