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农
村
商
业
银
行
商业用房按揭贷款管理方法
第一章
总则
第一条
为知足客户的融资需求,规范XX乡村商业银行(以
下简称本行)商业用房按揭贷款管理,防备信贷风险,依据《中
华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理引导》
和《对于增强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定,特制
订本方法。
第二条
本方法所称商业用房按揭贷款是指本行向借钱人
发放的用于购置营业用房或办公用房(以下简称商业用房)、并
以所购商业用房作为抵押物、由房地产开发商供应阶段性连带责
任保证担保的贷款。
第三条
按揭贷款的商业用房应为完工查收合格的房子。
第二章
贷款准入条件
第四条按揭项目的准入。对拟与本行合作的新建楼盘按揭,不论金额大小,都应经过本行授信管理委员会审批。
第五条按揭项目审批的操作流程:项目申请→项目检查→项目审察→项目审批→签订合作协议。
第六条按揭项目的申请。开发商应向承贷行提交以下资
料:
(一)书面申请书
主要内容包含开发商概略、项目状况、项目所需按揭贷款金额等。
(二)公司资料
、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定
代表人或受权代理证人明书及其余有关证明;
、成立批文及验资报告;
(成立未满三年的供应自成立以来的
年度财务报表)和近期财务报表;
;
,包含已开发楼盘、经营业绩和行业著名
度等;
(大)会作出的切合公司章程规定的赞同为
借钱人供应阶段性连带责任保证的决策;
。
(三)项目资料
;
;
;
;
;
;
;
。
第七条按揭项目的检查。受理申请后,由本行客户经理进
行检查,检查主要包含以下内容:
(一)开发商的基本状况:财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。
(二)项目手续的合法性:项目资料能否完好、有效,内容能否前后一致。
(三)项目状况:项目地理地点、商业服务业繁荣程度、交通便利程度、配套设备完美程度、临街状况等;项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇构造与栋数、户型设计等。
(四)项目市场远景:项目的市场定位、目标客户、销售状况和抗风险能力。
(五)项目所需按揭贷款金额能否合理。
(六)项目效益:开发商的合作诚心、对本行产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。
(七)银行同业竞争状况。
(八)本行要求检查的其余内容。
检查人员达成按揭项目检查后,出具检查报告,签订明确建议,连同各项资料提交审察。
第八条按揭项目的审察。应要点审察各项资料的齐备性和有效性、开发商的资本实力和开发能力、项目的合法性和合规性
以及市场远景等。审察人员达成按揭项目审察后,出具审察报告,签订明确建议,连同各项资料提交审批。
第九条按揭项目的审批。总行授信管理委员会对承贷行提交的项目授信资料进行审议审批。
第十条签订合作协议。经审批赞同后,总行与开发商签订按揭贷款业务合作协议书,协议应主要明确以下事项:
(一)开发商保证按揭项目的各项手续齐备、合法、有效,保证售房资本第一知足按揭项目的建设,不得挪作他用。
(二)开发商应辅助承贷行和借钱人实时办理房地产抵押登记并将登记证明原件交由承贷行保存。
(三)在借钱人办好正式的抵押登记以前,开发商需为借钱人供应阶段性连带责任保证担保;因借钱人或开发商的原由致使没法办理正式抵押登记的,开发商应执行回购房子的义务。
(四)开发商应许诺按揭贷款波及的项目建筑款、售房款及结算款等各项资本全额或按比率归集到承贷行结算账户。
第十一条商业用房按揭贷款对象是经工商行政管理机关批准登记并按规定办理年检手续的企(事)业法人、其余经济组织或拥有完好民事行为能力的自然人。
第十二条借钱人申请商业用房按揭贷款,应当切合以下条
件:
(一)企(事)业法人或其余经济组织的经营管理制度健全,财务状况优秀,在本行开立结算账户;
(二)自然人年满十八周岁,具备完好民事行为能力,拥有合法有效的居住身份证明;
(三)自然人有固定住处,有稳固的经济收入,在本行开立结算账户;
(四)信誉优秀,有如期偿还贷款本息的能力;
(五)购房证明切合要求;
(六)购房首付款比率切合要求;
(七)本行规定的其余条件。
第三章贷款额度、利率和限期
第十三条商业用房首付款比率不得低于50%,其贷款利率
不得低于中国人民银行宣告的同期同品位利率的倍。
第十四条个人商业用房按揭贷款的月房产支出与收入比
控制在50%以下(含),月所有债务支出与收入比控制在
55%
以下(含)。
(一)房产支出与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还
款额+月物业管理费)/月均收入。
(二)所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还
款额+月物业管理费+其余债务月均偿付额)/月均收入。上述计
算公式中提到的收入是指借钱人自己的可支配收入,即单调借钱时为借钱人自己可支配收入,共同借钱时为共同借钱人可支配收入。但对于单调借钱,如承贷行考虑将借钱人配偶的收入计算在内,则应当先予以检核查实,同时对于已将配偶收入计算在内的
贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第十五条贷款限期在1年(含)之内的,推行合同利率,
遇法定利率调整,不分段计息;贷款限期在1年以上的,遇法定
利率调整,于次年1月1日起,按相应利率品位执行新的利率规定。
第十六条贷款限期。个人商业用房按揭贷款限期最长不得
超出10年,且男性借钱人年纪加上贷款限期不得超出
60周岁,
女性借钱人年纪加上贷款限期不得超出
55周岁。
第四章贷款管理
第十七条商业用房按揭贷款业务操作流程:借钱人申请→贷款检查→贷款审察→贷款审批→签订合同→办理抵押(预告)登记→发放贷款→贷后管理→贷款偿还→注销登记。
第十八条借钱人申请。借钱人提出版面申请并供应以下资
料:
(一)按揭申请表。
(二)企(事)业法人、其余经济组织供应营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡及其余有关证明。
(三)企(事)业法人、其余经济组织供应近三年年度财务报表(成立未满三年的供应自成立以来的年度财务报表)和近期财务报表。
(四)自然人供应有效身份证明,身份证、户口簿或其余有效居留证件;婚姻状况证明,已婚的供应成婚证或婚姻登记机关出具的夫妇关系证明,未婚的供应只身一证人明。
(五)自然人供应借钱人家庭财富和经济收入证明,包含由借钱人所在单位出具的个人收入证明或纳税凭据、银行存单、不动产证明、有价证券等;假如属于借钱人家庭成员共同还款,则各方要签订共同还款责任确认书,明确在一方无力偿还贷款的状况下,其余方仍要持续担当还款责任。
(六)借钱人是自雇人士(即自行成立法人机构或其余经济
组织,或在上述机构内拥有超出10%的股份,或其个人收入的主要根源为上述机构的经营收入者)或公司的股东、董事,应供应有关财富证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。
(七)购房首付款支付凭据。
(八)房地产主管部门一致印制的、拥有法律效劳的商业用房买卖合同。
(九)共有权人赞同以所购房子作为抵押物的证明文件。
(十)本行要求供应的其余资料。
第十九条贷款检查。受理申请后,由客户经理进行贷款检查,检查主要包含以下内容:
(一)借钱人能否切合贷款条件;
(二)借钱人供应的资料能否真切有效;
(三)房产交易价钱能否合理;
(四)购房首付款比率能否切合要求,付款凭据能否真切;
(五)借钱人在本行和他行的信誉记录及存款状况;
(六)抵押物的变现能力,共有权人能否出具赞同抵押的证明文件;
(七)借钱人的还款能力,每期还款有无稳固现金流量;
(八)本行要求检查的其余内容。检查人员达成贷款检查后,出具检查报告,签订明确建议,连同各项资料提交审察。
第二十条贷款审察。应要点审察借钱人资格及还款根源的合理性、靠谱性,借钱人的还款意向和信誉状况,贷款金额、期
限和还款方式能否与借钱人还款能力符合等。审察人员达成贷款
审察后,出具审察报告,签订明确建议,连同各项资料提交审批。
第二十一条贷款审批。商业用房按揭贷款依照《XX乡村商业银行贷款业务操作规程》规定程序审批,不得逆程序操作。
单个借钱人(含一次购置多套或累计购置多套)贷款金额超出审批权限的,按权限管理规定上报审批。
第二十二条签订合同。经审批赞同,由承贷行、借钱人和开发商三方签订商业用房按揭借钱合同。
第二十三条办理抵押(预告)登记。借钱人在办好正式的抵押登记以前,由客户经理和借钱人共同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预告登记,并由开发商供应阶段性连带责任保证担保;预告登记以后,承贷行一定自能够进行不动产登记之日起三个月内申请正式登记,同时自动排除开发商供应的阶段性连带责任保证担保。
第二十四条发放贷款。在借钱人办好抵押(预告)登记手续后,方可发放贷款。承贷行以转账方式将款项直接划入售房人在承贷行的结算账户上,同时通知借钱人贷款已经发放,售房人出具收款证明。
第二十五条贷款发放后,放款机构应将有关信息实时录入个人信誉信息基础数据库,详尽记录借钱人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款限期、房子抵押状况以及违约信息等。
第二十六条贷后管理。贷后管理依照《XX乡村商业银行
贷款业务操作规程》有关规定执行,主要包含以下内容:
(一)贷后检查
:对按揭项目每季度应展开许多于一
次的综合性检查,主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实质用
途和资本流向,并敦促开发商辅助承贷行和借钱人实时办理抵押
登记。
:应成立对借钱人的贷后接见制度和跟
踪管理制度,主要检查借钱人职业、收入和住处等影响还款能力
的变化要素。对正常类贷款应按期排查,对关注、次级、可疑和
损失类贷款应要点抽查,对于发生突发性、严重性问题的贷款应
随时检查。
(二)违约贷款的催收与办理。对违约贷款应经过电话或短
信提示、约见借钱人、现场核验、走访借钱人所在单位等方式了
解借钱人违约的主要原由,敦促借钱人纠正违约行为并对逾期贷
款本息计收罚息。
,客户经理应在三个工
作日内对借钱人进行电话或短信提示;
(含)未如期偿还贷款本息时,客户经理
应向借钱人发出催收通知书;
(含)未如期偿还贷款本息时,客户经理
应主动约见借钱人或上门催收,敦促借钱人落实可行的还款计划
并提示违约风险;
(含)未足额偿还贷款本息或
累计八期(含)未足额偿还贷款本息的,承贷行可宣告贷款提早
到期,要求借钱人实时还款并依法处理抵押物。
第二十七条贷款偿还
(一)贷款限期一年(含)之内的,推行利随本清还款方式;
(二)贷款限期在一年以上的,推行按月分期还款,每个月的
20日为借钱人商定还款日,可直接从借钱人在承贷行的结算账户
中扣划当期应还贷款本息;还款方式能够采纳等额本息还款法或
等额本金还款法。
,即借钱人按月以相等的金额偿还贷款
本息。
每个月还款金额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款期数
(次方)/(1+月利率)还款期数(次方)
还款期数=贷款限期×12
,即借钱人每个月等额偿还本金,贷款利
息随本金逐月递减。
每个月还款金额=贷款本金/还款期数+(贷款本金-累计已还
本金)×月利率
(三)提早还款办理
,且能如期偿还贷款本息的借钱人方可申请
部分或所有提早还款。提早还款本金起点金额为一万元或其整数
倍。
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