文档介绍：当代经济研究年增刊
影响土地价格的因素分析
潘永强
众所周知, 土地价格是地租或土地纯收益的资入流通领域, 从而出现了作为让渡土地使用权的经
本化, 因此, 决定土地价格的因素也就是地租或土地济补偿的土地价格。同时, 随着土地有偿使用制度的
纯收益和资本还原利率。土地价格与地租或土地纯进一步完善, 在市场经济的作用下, 土地价格的涨与
。
收益成正比, 而与资本还原利率成反比。土地纯收益落会更符合市场规律
。
或资本还原利率的任何变动, 都会使土地价格产生住房制度建国以来, 我国传统的住房制度采
。
相应的变动土地价格除了受土地纯收益和资本还用的是低租金的国家福利制度房地产投资不能通
原利率决定外, 还受来自资本化过程以外的一些因过房地产自身的运营来回收, 只能靠国家财政补贴
素的影响。可以说, 凡是影响土地纯收益和资本还原来维持。因此, 在这种情况下, 一般的房租中不包含
利率的因素也就是影响土地价格的因素。当然, 还有地租、地价。住房制度改革以取消补贴, 实行住房商
一些并不影响二者, 但却直接影响土地价格的因素。品化为目标, 从而促进了房地产投资的良性循环, 进
由于影响土地价格的因素复杂多样, 笔者将它们分一步带动了地价的正常浮动。
为一般因素、区域因素和个别因素三类城市规划。在城市规划中, 对土地的用途、容
, 。
、积率和建筑密度的规定对土地价格有重要的影响
一一般因素、
同一块土地用于商业住宅和工业时的价格有很大
影响土地价格的一般因素是指对土地价格高低的差异。一般地讲, 商业用地效益最高, 其次是住宅
及其变动具有普遍性、一般性和共同性的因素。这些用地, 再次是工业用地。规定土地用途对维护城市功
因素对土地价格的影响是整体性的, 覆盖面是整个能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳性及土
地区。它们对具体地块的土地价格影响不明显, 但它地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性有重
。
们是决定具体地块土地价格的基础。一般因素主要要意义容积率是指建筑用地中总建筑面积与总用
。
包括行政因素、人口因素、社会因素和经济因素等四地面积之比容积率大, 意味着单位用地面积上所持
大项。有的建筑面积大, 从而所分摊的隐含于房价中的价
一行政因素行政因素主要是指国家对土地格也就高, 反之则地价也低。在限制容积率的地区,
价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。
度出发, 或推动土地的转移, 或限制某类土地利用建蔽率是指底层建筑面积与总用地面积的比。规定
等, 从而达到提高土地总体利用效益的目的这种干建蔽率可以从法律的角度强制改善环境条件, 特别
预对土地价格的影响至关重大。影响土地价格的主是有利于绿化和提供充足的地面活动空间, 从而间
。
要行政因素有接地提高土地价格
。
土地制度。土地制度包括土地所有制和土地地价政策地价政策对土地价格变动趋势睑
。
使用制。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨影响非常大一般地讲, 高地价政策即政府开放对地
,
或下跌建国以来, 我国长期实行的是严禁土地买价的管制甚至采取某些措施引导地价的上涨, 低地
,