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房地产信托投资基金 REITs操作实施分述
——以香港上市 REITs为例
2009-03-01 2009-03-01
自 2005年中国内地第一只房地产投资信托基金——越秀 REITs在香港联交所上市以
来,国内多次掀起关于 REITs的滚滚浪潮。因国内相关配套制度的不完善以及 2006年以来
国家针对房地产行业的宏观调控政策陆续出台,REITs在境内发展速度缓慢,境外上市也无
突破。作为应对国际金融危机的主要举措,国务院于 2008年12月共三次(注 1)提及鼓励
开展房地产信托投资基金的试点工作,REITs再次成为了关注的热点。为便于理解和把握,
本文就 REITs的基本概念和实践进行简要归纳整理,与诸位博友分享。
一、REITs的基本概念
房地产信托投资基金,英文全称是Trusts,简称 Investment Estate Real REITs,是
指物业所有者将缺乏流动性、但具有可预见的稳定现金流的资产,分类组合成资产组合,将
其转移给特殊目的信托(Special Trust,简称Purpose SPT),然后由后者用购买的资产
组合为担保发行信托单元,从而实现金融互通的过程。如果将资产限定于写字楼、酒店、购
物中心等不动产物业,特殊目的载体限定为信托公司,在概念上,REITs就属于资产证券化
的一种形式。因此,关于 REITs设立和运行的详细内容请参照《资产证券化的法律问题研究》
一文,此不再赘述。
REITs信托单位的类型通常包括股权类、债权类和混和类,但以股权类占绝大多数。通
过 REITs发行,物业原所有者将所持有的特定物业单独或分拆上市,募集资金用于投资新项
目;投资者认购 REITs信托单位后,享受相对稳定的收益(如分红)和二级市场资本利得。
二、香港上市 REITs的具体实践
按照香港证券及期货检查委员会(香港证监会)在 2003年8月1日公布的《房地产
投资信托基金守则》(以下简称《守则》)有关说明,房地产投资信托基金是以信托方式组
成而主要投资于房地产项目的集体投资计划,有关基金旨在向持有人提供来自房地产租金收
入的回报,而房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,
以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。据此,REITs是一种集体投资计划,以基金单
位信托方式组成,主要投资于赚取收入的房地产资产,并以收入向基金单位持有人提供回报。
REITs的上市发售就是将 REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发
售过程与新股发行在销售方式上大体一样,持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券
市场上自由流转。在发售过程中,发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持
在基金单位持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。发售结束后,受托人应将
发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务,从而也就实现了信托目的。按照《守则》规定,
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