文档介绍：民营科技
2010 年第 8 期经济论坛
房地产投资风险决策模型
赛红珊
(青岛市房地产交易中心,山东青岛 266000)
摘要:分析得出期望效用理论是目前最佳房地产投资决策方法的结论;指出房地产投资属多目标风险决策问题;运用多属性效用理论建立了
房地产投资风险决策模型。
关键词:房地产投资;风险;效用;多目标决策
房地产投资决策方法分析(), ,() ()
1 DR [f1 x … fn x ] 1
以往房地产投资决策方法的弊端 x∈x
风险型决策理论
以往房地产投资决策主要以盈亏平衡分析敏感性分析概率分析等为
、、基于期望效用准则的效用理论能很好地解决风险决策问题,具体的分
基础,主要有期望值法决策树法调整贴现率法概率法等
、、、。析方法是:首先运用概率来表达自然状态的风险性,得到方案后果的概率分
房地产投资决策不适宜采用期望值法和决策树法因为:)重复性决策
。 1 布,再确定能反映决策者主观偏好的效用函数,然后以决策者期望效用最大
是期望值法适用的前提条件,而房地产投资决策属一次性决策)期望值法
。2 化为决策准则来进行决策,即:
没有真正考虑风险,期望值只是投资项目的期望特征)期望值法没有考虑
。3 () ()
决策者对风险所持态度的不同 a*= ai 2
。 n
调整贴现率法简单易行,似乎很合逻辑,但这种方法将时间价值与风险() (( ,)) ()
U ai =Σp·ij u x ai θj 3
报酬混在一起,特别是对远期现金流量贴现时,复利计算方法使风险报酬率 j = 1
下面将运用多属性效用理论来解决房地产投资多目标风险决策问题
扩大,从而使风险因素被人为扩大。。
概率法只给决策者提供了决策参考信息,并未给决策者提供在综合考房地产投资多目标风险决策模型的建立
建立多目标分层递阶结构
虑效益和风险的情况下进行决策的方法也没有考虑不同的决策者对待风
。前面已讨论了房地产投资决策的多目标性,对于一般的理性房地产投
险的态度的不同。
以往的方法虽然有一定的实际应用价值,但也都存在缺陷,都不能说真资者来说,其决策目标可以归纳为如下几项:
1)收益最大化。收益(Return)是一个较为笼统的概念,它一方面含有绝
正解决了房地产投资风险决策问题。
期望效用法的优势对的收益值的意思,另一方面也含有投资收益率的意思,因此将收益最大化
具体表述为以下两个方面:
期望效用法是风险决策的一种科学有效的方法。期望效用法指出在风
险条件下,有理智的投资者最佳的投资策略就是最大期望效用策略,通过确。净现值(Return)是一个反映投资收益的绝对指标,它
定决策者的效用函数来计算各方案的期望效用值,并以期望效用最大为准直接描述了一个投资方案可能获得的利润的现值。其表达式为:
则进行房地产投资决策效用是在有风险的情况下决策者对方案后果偏好 n
。( )( )-t ()
NPV=Σ CIt-COt 1+i 4
程度的量化,反映了决策者对决策问题的主观意图和倾向。期望效用法对决 t = 0
策中的风险进行了进一步的分析,充分考虑了决策者对风险所持态