文档介绍：房地产投资风险与回报
Risk and Return in Real Estate Investment
Liu Hongyu
Professor in Real Estate and Construction
Institute of Real Estate Studies
******@tsinghua.
一、房地产投资回报
z 投资的两个主要目的
z 增值(储蓄):相对长期的目标(不是当前需
要)
z 收益(当前现金流):短期和运营中的现金需
求
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一、房地产投资回报
- 主要约束和关心的问题
- 风险
- 流动性
- 时间周期
- 管理负担(房地产投资需要专业管理)
- 可用于投资的基金数量(投资规模)
- 资本约束
一、房地产投资回报
回报的概念
回报=“利润”或“报酬”
回报=目标是最大化
回报=你所得到的-你初始投入,是你初始投入
的一个比例
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一、房地产投资回报
定量描述回报,必须:
量测过去的投资绩效,即历史回报;
量测预期未来的投资绩效,即预期回报。
一、房地产投资回报
根据数学计算方法的不同,回报的定义主
要有如下两种:
1) 周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS
(静态)
2) 多周期复合回报MULTIPERIOD RETURN
MEASURES (动态)
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一、房地产投资回报
周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS
是周期性的回报(PERIODIC RETURNS)
例如“持有期回报”(HOLDING PERIOD RETURN,
HPR)
量测每个时间周期内投资增长情况
假设全部现金流都出现在该时间周期的开始或结束。
逐期独立计算,例如日、月、季度、年等回报系列。
可以通过一段时间内的各期回报,确定时间加权的多周
期回报( “TIME-WEIGHTED” MULTI-PERIOD
RETURN)
注意:所选定的周期应该足够短,以满足期间无现金流
入留出的假设。
一、房地产投资回报
周期回报的优点( 经过时间加权)
帮助追踪一段时期内的投资绩效,以便识别不
同时间段投资绩效的表现情况
使得定量分析风险( VOLATILITY)和与其他
投资或其他社会经济现象的相关性(CO-
MOVEMENT)
比较容易让投资基金(如退休基金)评判投资
绩效,及时发现投资经理在现金流管理中存在
的问题。
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一、房地产投资回报
周期回报的表现方式
“总体回报" ("r"):
rt=(CFt+Vt-Vt-1)/ Vt-1=((CFt+Vt)/Vt-1) -1
式中: CFt= 周期“t”的净现金流; Vt= “t”周期末的资产价值(不包括分
红)
“收益回报”(“y”, 又称“当前收益CURRENT YIELD”, 或简
称“收益YIELD"):
yt = CFt / Vt-1
“增值回报”(“g”, 又称“资本利得CAPITAL GAIN”, 或“资本
回报CAPITAL RETURN”, 或“增值GROWTH"):
gt = ( Vt-Vt-1 ) / Vt-1 = Vt / Vt-1 -1
注意: rt = yt + gt
一、房地产投资回报
总体回报非常重要:
将收益 y 转换为增值 g, 将现金流重新投资到资
产中;
将增值 g转换为收益 y, 卖掉资产中的部分权益。
注意:这种类型的转换,对大多数房地产投
资来说,并不像投资股票和证券时那样容
易。
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一、房地产投资回报
例如:
物业在2004年末的价值为100,000元,该物业在
2005年内的净租金收益为10,000元,物业在
2005年末的价值为101,000元。那该物业在2005
年的r、g、y分别是多少?
y1995 = $10,000/$100,000 = 10%
g1995 = ($101,000 - $100,000)/$100,000 = 1%
r1995 = 10% + 1% = 11%
一、房地产投资回报
多期复合回报的量测MULTIPERIOD
RETURN MEASURES
在一个投资周期中( THE OVERALL LIFETIME
OF THE INVESTMENT )仅初始和期末出现现
金流是很少见的,此时如何计算回报呢?
有许多量测