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4朱12冯为民,——房地产投资风险概述282重庆建筑大学学报摘要:风险概率期望分析是房地产投资风险决策的难点问题。传统的敏感性分析和概率分析主要是利用事先预测概率为依据,而不便于利用事物发展中的信息对预测概率进行及时合理修正、调整,使之更接近实际情况,使决策者可根据发展变化信息及时调整决策。文中将决策树方法与贝叶斯概率分析相结合,结合实例提出了贝叶斯方法在房地产投资风险决策的应用方法和相关决策规则的选择思路。关键词:房地产;投资风险;贝叶斯方法;决策树F2933A文章编号:———猰保琙房地产投资风险的基本特点房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大,投资周期长,变现能力差,投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险,也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险,尤其是在房地产发展的初级阶段,这一阶段中市场发育尚不完善,政策法规尚不健全或施行不力、交易信息和市场资料不足,会给房地产开发商带来更大的风险性。目前我国房地产业恢复的时间还不长,开发商对房地产业的风险还缺乏深刻的认识,对房地产投资风险的分析研究尚处于起步阶段。有的项目投资前的可行性研究缺少投资风险分析;有的项目甚至受人为因素影响,造成了大量的决策失误。o为预期的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。这种负偏离是指在特定的客观条件下,在特定的期间内,某一实际结果与预期结果可能发生差异的程度,差异程度越大,风险就越大,反之风险则越小。这种偏离可由两个参数来描述,一是发生偏离的可能性,即事件发生的概率;二是发生偏离的方向与大小,因此,风险还可以定义为:风险是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数,即R=PC)式中:为风险,2焕录⑸母怕剩琧为该事件发生的后果。风险分析敏感性分析和概率分析是风险的分析与决策的重MJ20064,猺即后果。.武汉科技大学,湖北武汉;厍齑笱Ыㄉ韫芾碛敕康夭г海厍(1WuhanUniversityWuhan,:;作者简介:冯为民,男,江苏宜兴人,副教授,博士,主要从事工程经济与项目管理研究。V0128No2Apr2006AbstractThedecisionmakingTraditional—calityUsing,——riskBAYES十收稿日期:——;甊..,UniversityChongqingana.’
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州牡嚣篇蔫匆端概率理论的在房地产投资风险决策方法上的应用研究析,了解了各种风险的类型及其产生的原因以后,进一步的问题就是对风险进行测度。其主要任务包括确定在投资开发中某些敏感因素对项目经济评价指标的影响程度,给出其发生的概率以及指示这一风险可能带来的损失规模。敏感性分析是研究项目的主要因素发生一定变化时对经济评价指标的影响。在敏感性分析中,有一些因素稍有改变就可以引起某一经济评价指标的明显变化,这些因素被称为敏感因素;也有一些因素,当其改变时,只能引起某一经济指标的一般性变化,甚至变化不大,这些因素被称为不敏感因素,敏感性分析的主要目的就是通过分析找出敏感因素,并确定其对项目经济评价指标的影响程度,为投资决策提供依据。房地产项目的敏感性分析具体考察了各敏感因素对虸等指