文档介绍：房地金融上海房地
方面都非常稳定,因此,操作运营方
式也就形成了一套很有效而稳定的模
式。同时,海外的房地产基金成立的
浅析海外房地产基金目的都是比较明确,投资政策与投
资的对象都会有清楚的界定,而且范
围很窄。比如说有些基金只投资在酒
在中国的发展店或者是高档的办公楼,或者是只会
选择某种类型的购物商场作为投资组
合。从投资类型来讲,一般分为:
文/南房集团(一)投资在开发项目或者是开
发企业——追求开发周期所带来的高
风险高回报,其中包括了参与土地一
级开发和项目开发,从前期开始介
入。如新加坡政府投资公司(GIC)、
摩根斯坦利(MorganStanley)、德意
志银行(DeutscheBank)、荷兰ING、澳
大利亚麦格理银行(MacquarieBank)。
(二)投资在经营性的项目或者
是投资/控股公司——追求相对稳定
回报的租金收入。通过购买有稳定租
户成熟物业,长期持有物业收租盈
利,不介入前期开发。美国国际集团
(AIG)、RodamcaAsia、新加坡政府
投资公司(GIC)、新加坡腾飞基金
(Ascendas)首选北京、上海,有成功
经验后,选择广州、深圳开始进入经
在中国房地产市场与国际接轨的过程中,海外房地产济发达二线城市,如苏州、宁波、杭
基金的进入是不可避免的。在目前中国的金融环境、政策州、天津、大连等。投资物业类型:
有稳定租户的成熟商用物业。
体系下,海外房地产基金投资中国房地产除了要面对普遍
(三)投资在不良的房地产资
的市场风险即开发风险外,还有许多必须考虑的因素, 产——发行ABS(Asset-backedSecuri-
tization),追求把不良资产处置、包装
转售或打包证券化的收益,加速不良
资产处置速度。通过收购不良资产,
将其证券化,打包处置,变现盈利。
一、基本概念不同环节及在不同的房地产公司与项高盛(GoldmanSachs)、莱曼兄弟
房地产投资基金(Real Estate In- 目中进行投资,具有筹集资金的灵活(LehmanBrother)、摩根斯坦利(Mor-
vestment Trust,简称REIT),在香港译性和广泛性,具备专家经营、组合投 ganstanley)。ABS即以资产支持的证券
为“房地产基金”,在我国台湾和日资、分散风险、流动性高、品种多等化。具体来说,它是指以目标项目所
本则译为“不动产投资信托”,是产优点。拥有的资产为基础,以该项目资产的
业投资基金的一种,以房地产业为投在海外,房地产基金已经是一个未来收益为保证通过在国际资本市场
资对象,实行多元化投资策略,在房发展了数十年、非常成熟的行业。从发行高档债券来筹集资金的一种项目
地产的开发、经营、销售等价值链的政策环境、金融环境、市场环境等多证券融资方式。ABS方式的目的在于,
December 2007 49
上海房地房地金融
通过其特有的提高信用等级方式,使在内的四行业固定资产投资项目资本批准外汇借款结汇。在境内没有设立
原本信用等级较低的项目照样可以进金比例提高到35%及以上,这对于主分支机构、代表机构的境外机构和在
入国际高档证券市