文档介绍：2003年度北京别墅市场
    时光荏苒,别墅市场已渐入沉寂的冬日里,转身审视北京别墅市场,北京别墅市场的总体发展可以说具有重大历史意义,2003年“北京别墅年”称号非浪得虚名。
一、年内重大事件对别墅市场影响的总结
1、国土资源部2003年2月土地政策
    2003年2月18日国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知,严令停止别墅类用地的土地供应。
    政策出台之前,发展商手里已经存在较大规模未进行市场开发的土地储备,因此,对已经立项、取得土地使用权、正在前期酝酿操作的别墅项目相当于无形中制造了政策性卖压,开拓了项目的市场空间。
    对于别墅总体市场而言,此政策的出台从短期影响来分析,将导致总体供应量有相当程度的放大(从2003年别墅市场新增供应量可以判断,详细统计见后文),市场竞争将更趋激烈;而从长期效果来看,此政策将对一段时期以来别墅市场总体过热、各界争先进行别墅项目建设的局面起到有效控制作用,降低持续相当时期的开发热度。同时,也会在很大程度上促进市场存量的消化。
2、央行信贷政策
    2003年6月13日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
    新政主要目的在于提高房地产行业的门槛,规范房地产金融市场,对高档商品房、别墅项目进行控制,以及制止一段时间以来开发企业盲目“圈地”的势头;另一方面,控制购房者的贷款行为,对购买第二套以上(含第二套)住房及高档商品房、别墅的借款人,适当提高其首付款比例。由此来看,该政策对于别墅市场的影响相对最为直接。
    但《通知》中较多细节未明确规定,如:怎样对个人购买“第二套住房”进行认定、对“高档住房”应该如何定义等问题说法不一,目前还未形成系统的更为实效性的细则,该政策对别墅市场的总体影响值得时刻关注。
3、SARS 
    北京是SARS肆虐的重灾区,疫情期间,城市内一般住宅公寓销售均受到较大阻力;但相对而言,对别墅市场却是利好刺激:铺天盖地的宣传引导及现实案例的反思,使消费者对于居住环境的关注度明显提高,对居住品质更加重视,低密度项目、尤其是离城不远的别墅项目由于自身相对优良、无法比拟的环境条件,销售形势反而走好,如西边的西山美墅馆、南面的翡翠城,在最为严重的时期内,此项目售楼处却引来了较大量的上门客户,其它别墅项目同期的客户上门量也有不同程度的增多,销售情况好于普通时期的一般水平。
    SARS对于北京别墅市场的影响更重要的在于对消费者心理的影响,此影响是对传统居住生活理念具有革命性的冲击,对别墅产品消费将起到潜移默化的推动作用。另一方面,也由于SARS疫情,让人们对北京目前一些传统不认知的地区产生了好感(譬如南城丰台、大兴等地),从而对别墅区划有了新的认识。
二、别墅市场特征
■近期,北京别墅总体市场供应量较前期相对放大,供应持续
    截至2003年12月,北京别墅在售项目约150余个,总建筑面积(含规划未开发面积)近1200万平方米,供应量达到4万多套,其中2003年新增面积为140万平方米,截至12月份统计显示:2003年北京总体市场新增别墅项目约20个,昌平区的新增项目最多,其他各区的开盘量基本相同,海淀区的开盘量明显下降,这与海淀区总体土地存量少和别墅类用地叫大部分分布在香山地区(香山地区受政策性控制最严格)有直接关系。
■市场需求因国民经济发展总体良好而保持较为强劲的势头,别墅客户本地化趋势显著,且存在两级分化趋势,生活型别墅客户群规模扩张明显。
    从销售量分析,截止到今年下半年,销售总量近70万平米,目前市场需求较为旺盛 。
    近几年来,总体国民经济一直保持高速成长,随着经济发展,个人收入不断增加,财富阶层、准财富阶层以至于部分中产阶层逐渐成为别墅消费的客户主流,别墅不再是典型财富阶层的专属,而向更大的消费人群靠拢。别墅消费客户层面的放大和数量上的明显增加,也自然显示了需求指向的多元化。
    当前,别墅产品主要客户群年龄大概是40岁到45岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户,此类客户最显著的特征为需要在事业与私家生活间不断转换,家庭人口较少是另外一个特征。
从总体市场来看,售价在人民币5000元/平方米以下及高于10000元/平方米的别墅数量相等,共占70%的份额,其余为中间价位,而从新增项目的情况来看,售价低于10000元/平方米的项目占新增总数的一半以上,且更为生活化、档次相对较低的产品形式(如联排)采用较多。
■依据各自不同的基础发展条件,总体市场已经基本形成竞争互补的板块格局;各别墅板块特征鲜明。
    目前,北京别墅总体市场已经形成了如下图示意的别墅板块区分。
重点别墅板块特征对比表
重点别墅