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推盘时间—推盘量:5-6个月、1次、大体量;
推盘户型配比:与项目整体配比基本一致;
推盘价格:高价位启动、价格调整滞后;
推盘位置:差—中—优
推盘关键词:
推广特点:房交会亮相、活动开路、长期蓄客;
推广主题:形象灌输—开盘信息—产品、价格信息这一常规路线;
推广周期:2-3个月线上推广期(20-30天强势推广期);
推广渠道:户外站牌、报广、网络;
现场体验:会所、售楼部、样板间、景观展示
推广关键词:
凤凰城案例研究
翡翠城案例研究
二十城案例研究
华润研究
弗莱明戈对应橡树湾竞争策略
思维导图
橡树湾营销预判
橡树湾产品分析
华润营销规律总结研究
华润营销动作现状分析
北京橡树湾研究
华润·橡树湾基础信息分析
目前工程进度:目前洋房、售楼部、会所主体完工,售楼部正在装修。
项目基础信息
项目占地
170亩
物业形态
6+1层洋房、26-30层电梯(估计)
洋房建面
1-6#楼、5万方
户型区间
电梯:86-150㎡、洋房:136-213㎡
总户数
洋房288套
项目规划/风格
小组团围合/英伦学院派
物业规划:洋房+高层电梯的组合物业
景观规划:以中央水景为核心
会所
售楼部
配套规划:商业+会所
橡树湾规划
=洋房+高层电梯(围合)+中央水景+会所+售楼部
华润橡树湾户型分布
A1
A2
B1
B2
B3
B4
B4
B3
B1
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G31
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G31
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M5
M6
M5
M6
M5
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M5
M6
M6
M5
M5
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M1`
M3
M3
M1`
M3
M1`
M3
M1`
M1`
M3
M3
G2
A2
D4
M6
两房
三房
四房
洋房
三房、四房集中分布在向内中庭景观最好的地方;两房分布在向外和位置稍差的区域;洋房分布在靠近西区大道侧。
橡树湾洋房以140㎡左右的套三为主,占到了49%;其次为四房户型,比例为37%;剩余有少量190㎡的五房。
橡树湾高层电梯以117-144㎡的套三为主,占到了53%;其次为两房户型,比例为44%;剩余有少量150㎡的四房。
橡树湾电梯户型品配比
户型
套型
面积
比例
A、B
2*2*1
86-
38%
2*2*2
86、89、118、
6%
C\D\E\F
3*2*2
117-144
53%
G
4*2*2
150-152
3%
橡树湾洋房户型品配比
户型
产权面积
套型
套数
小计
平层
M1、M1`、M3
136-141
3*2*2
140
48%
M2、M5、M6
141、158、162
4*2*2
100
35%
跃层
M1y
192-198
5*2*2
40
14%
17%
M2y
4*2*2
8
3%
合计
288
M1型标准层平面图
该户型为橡树湾洋房平层主力户型,产权面积139㎡,赠送面积19㎡,总价预计70万。
整个户型设计中规中矩,亮点不多;卧室阳台面积较少,卫生间采光较差。
橡树湾洋房平层户型分析
M1型(六跃七)平面图
该户型为橡树湾洋房跃层主力户型,产权面积197㎡,㎡,总价预计140万左右。
整个户型设计中规中矩,亮点不多;卧室阳台较少,卫生间采光较差。
橡树湾洋房顶跃户型分析
华润·橡树湾项目点评
项目知晓度:开发商品牌大于项目品牌,橡树湾系列在成都的知晓度较低;
项目规划:高层与洋房物业分期分区规划,物业相对独立;由于洋房物业临近主干道,产品品质有所影响
产品规划:户型比例以中、大面积舒居户型为主,部分小户型;户型设计中规中矩,亮点不多;
开发时序:以大面积会所等配套及洋房启动有利于树立项目高端形象,
客户对项目的认知度、区位的尴尬、户型面积的偏大,或许将真正考验华润的营销能力。