文档介绍：商业营销方案
目
录
第五部分关于合作
第四部分营销推广
第三部分营销定位及产品建议
第二部分项目自身素质及SWOT分析
第一部分市场调研
市场调研
第一部分3>.
忠县概况
区位:位于重庆市东北部,傍于长江黄金水道北岸,长江横贯县境88公里,县城距重庆市水上距离245公里,地处长江三峡库区腹心地带;
人口:目前全县人口98万人,县城常住人口12万;
行政区划:总面积2187平方公里,辖28个乡镇;
属于库区移民重点城市。
忠县远期规划
(一)城市发展目标
到2020年,忠县建设成为:
富有历史文化和地域风貌特色的
生态型现代山水园林城市。
(二)城市规模
近期:2004-2010年,17万人;
远期:2011-2020年,24万人;
(三)城市空间布局
规划形成“一城、两岸、五组团、两区”的空间布局结构。“一城”即忠县县城;“两岸”即江北、江南;“五组团”即州屏组团、苏家组团、水坪组团、灯树组团以及独珠组团;两区即东溪旅游服务区及高营铺工业仓储区。
忠县经济
08年地区生产总值(GDP),%,;
08年城镇单位职工平均工资达到9017元,%。城镇居民人均可支配收入达到6262元,%;
08年全县完成固定资产投资22亿元,%。
,%;
,%。
2008年,,,同比增长8%。金融危机发生后,忠县房屋销售价格下半年与上半年价格变化不大,但由于市场表现疲软,销售量有所下降。
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,,市场放量较大。
虽然有新城和老城的组团划分,但格局不明显。
忠县房地产市场现状
市场小结
1、城市化进程速度的逐年加快,给忠县房地产开发带来新的机遇;
2、未来2年内忠县城区将增加5万人,这部分人群将成为本案后期产品的潜在客户;
3、随着忠县经济的不断发展,市民的收入水平有了一定程度的提高,购买能力加强,消费潜力增加;
4、目前忠县房地产开发尚属起步发展期,行业相关制度都有待健全,对房地产开发来说,机会和威胁并重;
5、随着外地开发企业进入,未来一段时间内,忠县市场的放量将加剧,如定位或操作不当可能会给项目带来一定的开发风险;
6、规划紊乱,组团化格局不明显,城市功能分区相对较差,客户分布较乱,增大了营销难度。
本案竞争楼盘分析
具体介绍: 物业地址: 忠县红星小区桥头(下行50米) 楼盘简介: 项目总占地30多亩,规划总建筑面积约九万多平米,。位于忠县发展潜力巨大的红星小区滨江路居住区,东临长江,西靠天鹅湖,南与港务站和港口广场接壤,北与红星支路接界。
产品:户型面积为60—270平米,预计年底交房。
销售率:一期约90%左右
江淮·御景江岸
分析:与本案楼盘相比,同样处于滨江路段,部分卖点相似,虽然是本
项目的直接竞争对手,但剩余不多,所以,竞争威胁较弱。
具体介绍: 物业地址:忠州红星路19号(海新大酒店对面)(新城区)
楼盘简介: *160000㎡围合式电梯景观高层/近10000㎡中庭花园*1600余户,6000余人/忠州首席花园式宜居小区*独有阶梯式水景、喷泉/近300㎡幼儿园/会所/游泳池*51-123㎡/一房-四房/1楼-28楼/看江、看山、看中庭花园、看都市繁华销售率:超过60%
宏盛花园
分析:该项目配套设施比较齐全,与本案楼盘距离较近,销售得较好,但在品质上对本项目不构成直接竞争威胁。
迎宾大厦
具体介绍: 物业地址:忠县红星广场旁
楼盘简介: *踞守行政中心核心版图,与香山生态公园为邻;
*2栋单体楼;
*总建筑面积近6万平米,规划550余户;
*户型面积从101㎡-120多平米三房;
销售:
销售价格:起价1538元/㎡;均价约1600元/㎡;
销售率50%左右;
分析:项目处于迎宾大道上,生态公园与农贸市场紧邻,配套比较齐全,
由于是单体楼,自身配套缺乏,档次规模品质不高,销售价格难以提升。
滟月江岸
具体介绍: 物业地址:项目位于西山脚下,县城西侧。
楼盘简介: *公寓式设计,酒店大堂、智能居家;
*1栋单体楼,品质感差;
*,规划200余户;
*户型面积从116㎡-130多平米三房。
销售:
销售价格:起价1800元/㎡;均价约1900元/㎡;
现房