文档介绍：庆阳市西峰区东方丽景项目市场分析
庆阳·西峰区东方丽景项目——
市
场
分
析
及
综
合
建
议
成都世纪紫杨房地产营销有限公司
二00八年六月十六日
目录
3前言
4第一部分、宏观市场环境分析
4一、全国房地产市场对本项目的影响
6二、通货膨胀因素对本项目的影响
8第二部分、认知庆阳暨投资环境分析
8一、庆阳概况
9二、庆阳市国民经济和社会发展
18三、2007年庆阳市经济建设凸显“九大亮点”
19四、庆阳市十一五规划要点
21五、西峰区国民经济和社会发展
24六、综合分析
26第三部分、庆阳房地产市场分析
26一、房地产概况分析
26二、房地产市场运行分析
29三、主要项目调研分析
29四、庆阳市房地产市场总结
32第四部分、项目综合分析及评价
32一、项目的区位
32二、地块、地形、地势、水电解析
32三、交通条件
33四、项目主要经济指标
33五、项目SWOT分析
35六、项目评价
36第五部分、项目综合建议
36一、项目的定位建议
41二、项目的售楼部建议
47第六部分、结束语
前言
“地段,地段,还是地段”这个曾经让地产界奉为“金科玉律”的八字真言,在人们生活水平飞速提升,世界经济一体化趋势加快,地区与地区、国家与国家之间的合作日趋紧密,房地产产品日趋多元化,市场竞争异常惨烈的今天,房地产已从简单的地段、价格的竞争转变为了资金、品牌、资讯、公共关系,产品、服务、生活方式等全方位的竞争。所以,我们再一味的迷信李嘉诚先生的“地段论”是愚昧的。“地段”之于成功,就像是金钱之于幸福, 只是必要条件的一种。有一个好的地段(块),仅仅代表房地产有了一个好的开端。要使房地产项目运作成功,除了地段,还有许多的环节和细部需要控制和策划,因此,系统的、科学的全程策划是确保房地产项目成功的最佳手段。
在我们走访调查中,我们看到庆阳房地产市场的正迅速转变,以圣鼎国际、帝景豪庭、恒美奥运康城、凯尔国际等为代表的一大批现代社区迅速崛起,一些省内外的房地产代理商也进入了庆阳市场,庆阳房地市场的发展提速,产品和运作方的升级开始。所以,开发商、专业策划运营商、规划设计商、建筑商、物业经营管理商“五位一体、高度整合、各展所长、紧密协作”势在必行,专业的策划运作关乎成败。
正所谓“没有市场就没有发言权”。在房地产全程策划中,市场策划为策划之首。而房地产市场调查是房地产市场策划的基础,房地市场策划是房地产市场调查的归宿。市场调研的成果及结论直接服务于项目的目标客户群体定位、项目的战略定位、产品的定位、项目的价格定位等,对后续各阶段策划具有导向性和指导性,是房地产全程策划的最为重要的环节之一。
通过和贵公司的初次接触,我们深深的感受到贵司合作的真诚。鄙司本着长期而深入的合作诚意,到庆阳与甲方进行了深度沟通;对区域市场进行了一天的走访考察,并广泛收集了庆阳多方面的资料和信息,让我们对庆阳市场和本项目有了较全面认知,逐形成以下市场分析和项目综合建议,以供贵公司参考、考察,进而建立更深入、更全面的合作关系。
第一部分、宏观市场环境分析
——在整体市场环境较差的情况下,宏观市场环境的影响关乎存亡。
一、全国房地产市场对本项目的影响
市场现状及原因分析
规范市场与房地产市场的持续升温:宏观调控政策频频出台房价却一路攀升,政策仿佛失去了作用——调整供给。
暴利蝴蝶效应与房地产市场的繁荣:外资涌入;民营企业、制造业、养殖业等行业的低廉利润不如搞房地产和炒房——症结。
供给需求双向作用房地产市场降温:廉租房、限价房制度加大市场供给;第二套住房首付、利率上浮10%,第三套不予贷款控制炒房等投机行为——一针见血。
从紧货币政策卡住房地产市场咽喉:去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%,并且严格规定项目开发到中后期才能贷款;资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力,而IPO融资后禁止买地的规定,意味着开发商只有加速开发已有项目,快速销售回笼资金,然后用所得的资本金再去拿地——雪上加霜。
——销售遇阻产生连锁效应
市场金融双重压力开发商资金困局: 贷款受限;海外资金受限;销售遇冷;股市受限遇冷开发商深陷资金困局。
“开发商否认资金出问题是掩耳盗铃”——潘石屹(自有资金35%,项目开发到中后期才能贷款)。
房价地价互动疯长种下市场的恶果: 销售火爆,开发商良好的价格预期,导致地价水涨船高;市场低迷+资金紧张,土地拍卖底价成交,流拍(去年底,广州推出12宗地块,2块流拍、5块底价成交。今年前4个月全国达40余起)。
土地政策紧逼储备土地成烫手山芋: 土地储备成了开发企业在竞争中生存的核心,近年众多开发商疯狂高价圈地。去年取得的大量土地在今年需要补交土地款,在