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《明光市双拥路南侧控制性详细规划》公示
明光市双拥路南侧控制性详细规划是落实城市总体规划的重要
步骤,是指导双拥路南侧城市建设的重要纲领性文件。根据市政府部
署,我局已组织完成《明光市双拥路南侧控制性详细规划》编制,2008年11月14-15日通过专家评审。为集思广益,充分听取社会公众的
意见和建议,定于2008年12月2日至12月31日,通过政府网站对双拥路南侧控制性详细规划进行公示。
明光市位于安徽省东北部边缘,居江淮分水岭北侧,地处东经117?至
119?,北纬32?至34?之间。南抵长江,北接淮河,东邻盱眙,西靠蚌埠。距
上海360公里,距南京98公里,距合肥140公里,距北京980公里。公路网络四通八达、京沪铁路穿境而过、水运航道通江(长江)达海(东海),堪称华东
要地、交通枢纽。规划区位于明光市城南片区,与老城、城东新区相邻。
本次规划的控制范围北起城南大道、南至大庙路;东临女山湖路、西接宿昔
路。。
规划区内仓储用地为安徽明光国家粮食储备库、皖农种业仓库;工业用地为
明光市消防器材厂、托车厂、大地公司、明光市第三酒厂;二类住宅用地仅为两
栋5层的住宅楼;耕地占有比例较大,其中大部分为蔬菜大棚;三个居民点散布
其间,用地不经济;其中还有部分村镇其他用地与两个加油站。规划对各地块的
使用状况、地块面积、等进行了调查汇总,现状各类用地详见表1。
用地代面积(公序号用地性质比例(%)号顷)
规划范围内的现状居民点较为分散,规模小,用地不紧凑;工业规模小,效
益差却拥有良好的区位条件;还有一些区位好却没有被利用的弃置地,由于缺少
统一的规划组织,没有走向“三个集中”,造成土地利用经济效益不合理。
规划范围内现存有多处空地、水塘以及小型工业企业。村庄建筑多为一层、
布局分散,单位场院占地大,地块开发强度较低、用地经济性不高。
规划范围内建筑质量整体不佳,沿双拥路一侧的工业、仓储建筑整体比较破
败、退界参差,缺乏整体形态控制。街道景观的序列性、整体性较差;缺少标志
性节点、可识别性空间和完整的景观风貌。
双拥路两侧设施配建不齐全,缺乏必要的街俱。规划范围内的马莲岗村和桂
花园村两个居民点,其生活服务设施配建水平较低,只有零散的几个小卖店;没
有文化娱乐设施;此外,居民的生活区市政设施配建基本为零。
规划区位于明光市区的东南,老104国道(现为双拥路)将其与市区联系起来,交通较为便捷,到市区中心只有十分钟左右的驾车路程。
明光市城市总体规划(2006-2020年)将明光市定位为:皖东地区的重要城
市;以发展加工制造业为主的新兴的工贸型城市。由于其优越的区位交通优势,
城市发展机遇很大,潜力很大。经济、产业发展必然带动居住业、商业服务业的
发展。总规将城区用地划分为五个片区:双拥路南侧、城东区、城北区、城南区
和城西区。城南区依托双拥路南侧和城东综合新区,沿双拥路向东南轴向发展,
形成以居住、商服为主的功能区。规划区位于城南区的西北侧,区位交通条件优
越,因而总规将规划区定位为以居住为主、商服为辅是很合理的,有利于地块的
开发经营。
现状地势呈北高
1
南低,整体比较平缓。现状用地中耕地占77%,用地条件非常好,景观环境较好。
由于功能简单,拆迁量与拆迁补偿比较少;地形平缓有利于开发建设,减少了用
地平整的成本,其中景观环境较好的地块开发为桂花公园绿地。
1《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日);
2《城市规划编制办法》(2006年4月1日);
3《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90);
4安徽省建设厅《城市控制性详细规划编制规范》(2005年10月);
5《明光市城市总体规划》(2006-2020年);
6《明光市城市排水工程规划》(2007-2020年);
7《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95);
8《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
9《城市用地竖向规划规范》(CJJ83-99);
10明光市政府有关部门的设计要求。
以《中华人民共和国城乡规划法》与《明光市城市总体规划》(2006—2020)
为指导,协调规划部门及其他有关部门和建设单位与规划区内居民及相关企事业
单位对于规划区地块的开发意见;协调相邻地块即《明光市城东新区控制性详细
规划》(2006)与《明光市老城南片控制性详细规划》(2008),使得规划区与相邻地块有机衔接,和谐发展。
在深入调研的基础上广泛听取民意,在规划中逐一落实,具体如下:
(1)规划区内以小地块开发为主,居住模式提倡街坊式,开放度较大,满
足居民的交往交流,打破传统的封闭式小区。街道空间尺度宜人,高宽比控制在
1左右,力争创造人性化空间。
(2)规划区内道路交通系统完善,公共服务设施服务半径控制在300-800
米,市政基础设施配备齐全,严格控制各类公共空间的位置、大小、及其边界。
充分考虑了居民出行、购物、娱乐、休憩、交往等的需求。
(3)组织居民、相关企业单位座谈;将规划成果进行公示,广泛听取社会
各界人士对规划提出的意见,并对规划进行完善。
作为以居住为主、商业、服务业为辅的区域,其土地使用性质应做到相互协
调、适度复合。使各种用地功能互为补充、彼此支撑,从而满足使用者在不同时
间段对街道场所丰富的功能需求。
现代化的城市越来越注重绿色空间、生态环境、生态人文、生态社会与经济
的建设。使亲切宜人的街道景观与绿化、水体等自然环境相结合;创造能够产生
城市故事的丰富多变的交往空间;使城市社会、经济发展与自然环境和谐发展是
本次规划追求的目标,也是规划贯穿始终的原则。
综合该地区存在的现状问题和具备的发展条件,本次规划将双拥路南侧功能
定位为:以居住为主、商业、服务业为辅的城市复合功能区。
本次双拥路南侧的规划目标为:以现代化的商业、居住为核心,以连续的、
人性化的街道绿化空间为特色,形成功能完善、布局合理、结构清晰的新一轮城
市发展用地。
工业立市、东向战略和城镇化是明光市经济的发展战略。其经济发展的支撑条件有:
明光市国有、集体企业大多在十五末完成改制,工业经济将会有新一轮的崛起;蚌宁高速公
路、工业园区、污水处理厂以及一批大的城市基础设施项目的顺利完成,极大地改善了城市
的辐射、积聚功能,给经济发展创制了良好的发展条件;经过“十五”期间的发展,明光市
投资环境明显改善,招商引资成效显著,改革取得了新突破,形成了巢东矿业、皖东车辆、
瑞尔材料、济丰药业、三太子公司等一批新的经济增长点,全市经济实力进一步增强,经济
增长呈现良好的发展态势;“十五”后期,在政策和市场等因素的共同作用下,农业和农村
经济发展出现了重要转机,为“十一五”经济的发展创造了良好条件。
“十一五”期间经济发展的主要任务是推进产业结构优化升级,提高产业的市场竞争
力和自主增长能力和实施东向战略,大力发展开放型经济:以招商引资为主线,加快东进步
伐;主动融入南京都市圈,加速对接长三角;加快工业园区建设,努力构建招商引资平台。
工业化进程的加快,经济的快速发展,城市化水平将快速提高。伴随这一系列的发展,
城市的房地产业将是城市经济产业中最引人注目的一股力量,其发展的程度在很大程度上会
影响到城市经济的兴衰。
规划区的用地以居住、商服为主,规划的落实效果与土地的开发程度以及开发效益的
最大化都将与明光市的房地产业发展相关。
房地产开发的价值取向与城市规划不同,房地产追求的是经济效益最大化,而城市规
划追求的是社会、经济与环境效益三者的协调,三者发生冲突时将社会、环境效益放在首位。
为了有效地发挥房地产业对城市发展的积极能动作用,城市规划需对城市开发作相应的指引
与要求进而引导房地产的开发。
房地产开发对城市经济发展的作用,主要表现以下两方面:一方面,产业关联作用。
房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带
动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城
镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向
关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间
和建筑物。如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服
务产业。另一方面,制度变迁作用。房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动。
土地与房产是最基本的生产要素之一,又是极为重要而基本的社会财产。改革土地和住房制
度,必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。随着房地产业
的发展和土地使用制度及住房制度的改革,将有利于推动传统的计划经济向市场经济的制度
变迁进程。
城市的用地结构、布局形态、功能分区等是城市空间结构的重要组成部分,都受到城
市内部土地利用经济规律的制约与影响,这种无形的力量,对城市空间结构的变迁起着潜在
的调节和促进作用。在城市规划的实施过程中,要充分发挥这一市场经济规律的作用,必须
重视房地产开发的作用。
因而必须从城市规划的角度进行因势利导,在最大程度上实现产业分布、房地产价值
和城市合理布局的动态平衡,通过宏观调控,在不损害人民利益的前提下,合理制定开发的
投入(包括拆迁与征用补偿、建安成本、银行利息等)与产出,从而也将进一步提高城市规
划的水平。
明光属于四级城市,根据自身城市特点和房地产市场发展特点,楼市尚处于第一波进
入期的上升通道内(见图2),现阶段市场表现如下:(1)房地产市场
尚处在自主需求的
初级阶段;
(2)房产市场开
发量持续增长,市场
供应外延性扩展;
(3)楼市已经开
始进入品质时代,销售压
力将逐渐加大;
(4)实用性产品多,概念性产品少;复制性产品多,创新性产品少;(5)产品层次逐步完善,呈现多元化发展趋势;(6)在常规多层市场的基础上,两极突破较难:小高层和低密度产品。