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千寻创意-为中国创意工业供给动力!
前言
在房地产逐步走向商品化、市场化的今日,为了使锦汇花园2期能在羊西线这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据绝大部份市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,到达开发商从用户的满足中猎取丰厚利润的目的,特此针对锦汇花园对该区域市场进展系统深入细致地调查争辩,客观地对锦汇花园2期的营销进展筹划安排。
禾瑞代理作为成熟的专业营销筹划公司,深知与业主合作过程中自身责任重大,不敢丝毫懈怠,公司上下无论是案前预备还是案中销售,都将,以专业效劳贯穿始终。
在此,谨向贵公司赐予我们这样的时机表示由衷感谢!
禾瑞物业代理
2022/1/6
千寻创意创意千寻想象力没有边界,将来谁来把握?
千寻创意-为中国创意工业供给动力!
第一部份市场篇
在现今猛烈的市场竞争中,市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了提高锦汇花园销售,我们组织了一支具有专业素养的市调队伍,针对工程所在区域市场进展深入细致的调查争辩。
本案及周边市场状况的调查
对此市场状况的调查目的是:为了进一步觉察锦汇花园的潜在市场和潜在需求量,把握还有哪些市场可以开发和占据及公司在市场中的影响。
1、市场中的需求状况
A、消费者的承受力
从对消费者的调查看出,在此区域置业的大局部消费者是有较稳定收入的白领一族,个体经商者和政府部门工作的一般干部,都有确定的经济支配力气。一般可支配的购房首付款在5-10万元之间〔7成20年按揭〕,住房功能在两室二厅或三室两厅居多。
B、本案的目标市场状况
三室二厅双卫130-150平方米和二室二厅双卫单卫80-100平方米的户型,根本符合目前市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看,锦汇花园完全能把握在5-10万元之间。
2、主要竞争对手状况
香榭名苑:一期虽然是多层,但其销售状况格外抱负,在没有现场售楼部的状况下也销售完毕,在市场上留下了较好的口碑。二期规划为小高层电梯公寓,加之对面就有金牛区投资修建的一个金牛广场,占地20亩,无形中提高了香榭名苑的价值,与锦汇形成了猛烈的竞争比照。目前,2期销售100余套,最近将有强大的广告攻势。
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二、价格的调查
1、影响本案价格的有利因素
A、羊西线待开发的土地渐渐稀有
物以稀为贵,近来在羊西线餐饮消遣日渐盛名的同时,房地产开发也走到了白热化阶段,可开发利用的土地较少,土地由98年的50万元/亩猛增到100多万元/亩。
B、房市逐步上升
在众多开发商的努力下,该区域的房价略有上升,且开盘工程特别多,在市场上造成了羊西线的房市景气的印象。
C、金牛区政府努力营造该区域的投资环境
如占地20余亩的金牛广场;羊西线三环外的绿色长廊,创锦西名宅等根底建设等活动,为该区域制造了良好的投资环境和居家环境。
2、影响本案价格的不利因素
A、竞争白热化
为了抢夺市场,“锦城苑”尾盘每平方米降价400-600元,“绿杨村”以2088元/m2起价,“天地”进展变相降价,赠送装修等,引起了猛烈反响。
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B、市场的价格状况
名称
最低单价
〔元/M2〕
最低总价
〔万元〕
最高单价
〔元/M2〕
最高总价
〔万元〕
优待幅度
香榭名苑
2050
24
3010
38
按揭2%优待,一次性优待5%
格林花园
2580
40
3300
100
一次性优待5%
锦城花园
3680
80
4130
133
一次性优待7%
金都花园
2530
22
3080
62
一次性优待5%
天鹅星座
2680
35
3680
80
一次性优待5%
三、调查结论
通过以上的调查和争辩,我们不难觉察,本案所面临的市场特征:
1、市场竞争空前猛烈
羊西线“餐饮消遣一条街”的富强,带动了经济的进展,,各开发商也都瞄准了这一福地,羊西线片区呈现出“你争我夺抢地盘”的情势。主要楼盘有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花园、金都花园、锦城花园、格林花园、天地等。因此,抓住消费群,减低个案的空置率,回收资金就成为各案最重视的问题。也就造成了各案出招,争抢消费群的猛烈竞争格局。
2、市场供大于求
随着房地产市场的日趋成熟,土地使用率的日益削减,在同等大小的土地上能制造出更多的使用率,从而制造更大的利润空间已经成为各地产开发商必定考虑的问题。而电梯公寓的消灭无疑是给每一个开发商注入一剂的利润强心针。犹其在成都一、二环路内,寸土寸金的形势下,大量的电梯公寓像雨后春笋般不断涌现出来,确实在有限的土地上制造出更多的利润空间,但与此同时也加大了空置率。因此,如今的房地产市场供大于求的局面日趋严峻。
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3、消费者对电梯公寓的青睐程度不高
虽说电梯公寓近年来大量消灭,但是它必竞属于一个事物,不管其进展多快,生事物不行避开的都有其不成熟及不完善的一面,且价格比多层住宅偏高,加之消费者长期以来的居住习惯,使其大局部对电梯公寓“仅远观而不敢亵玩焉。”
电梯公寓优势分析
节约用地〔生命力所在〕,电梯公寓层数的增加,小区建筑容积率成正比提高,且住宅占地与总用地之比的下降,可获得较多的空地用以布置公共活动场地及环境绿化,从而很好保持了一、二期的整体性及“休闲”的主题。
电梯公寓是更高级的一种居家形式。
电梯公寓带来的便利性、舒适性格外多,尤其对有老人的家庭,可谓物有所值。
电梯公寓视野开阔,位居高层的更能免受噪音与灰尘的困扰,呼吸清爽的空气。
电梯公寓可令物业治理得以升级,是今后的进展方向,不易过时。
电梯公寓在建筑构造上质量要求更高,经久耐用。
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目前,电梯本钱不断在降低,质量也有大大的提高,有完善的售后效劳体系作保证。
目前,电梯公寓的公摊经过细心设计都较小,物管费也不算高,更有备用发电机组来保证用电。
有效地提高了容积率
最大程度地呈现了绿化空间,给人以轻松的感觉
窗景的均好性照看得较全面,临街面楼房与内部楼房差异明显
局部底层架空处理令社区层次更为丰富,通透性更强
与一期的联结部份过渡较好,保持了中心花园的完整性
电梯公寓劣势分析
电梯设施在住宅造价中所占的比例高达5%-10%,为提高电梯运行效率,一般着眼于削减电梯数量,增加客量来进展设计,易导致平均每户公共交通面积指标比较高。
公摊率较高,变相增加了价格。
电梯公寓相对多层砖混本钱偏高,同一区域环境内不如买多层实惠。
物业治理费用增多。
对电梯使用及质量存在疑虑,长远的忧虑有修理费方面、更换代费用方面及日常供电方面。
g、成都属于传统消费城市,人们通常觉得电梯公寓不太牢靠和生疏,从而在心理上不承受,引起电梯公寓的滞销。
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其次局部营销篇
通过专业的市调人员对工程及工程各项状况进展的细致深入的调查,以及我们对市场调查的争辩和分析,在符合市场规律的前提下,我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨,特拟定出以下适合锦汇花园的营销打算:
工程优劣势分析
1、优势
A、地段好
对成都略有了解的人都知道,南门和西门是较抱负的居家之地,且“南门住富人,西门住贵人”的说法广为流传,加之成都市规划建设“西延线餐饮消遣一条街”,使西门成了居家的黄金地段。
B、社区成熟
锦汇花园本身地处西门福地,周边环境配套已经较为成熟,而成都市西延线因市政规划建设“餐饮消遣一条街”,创出“吃”的文化,同时也带动了其它的经济的进展。
C、整体规模
虽然羊西线竞争楼盘众多,但仅从小区整体规模上来说,锦汇花园占地70亩,在此地段中的主要楼盘中,格林花园占地43亩,天鹅星座占地45亩,潮蓉花园占地32亩,而桂香庭院仅占地16亩,只有锦城花园、金都花园和香榭名苑能与本案相提并论。因此,本案在规模上占有确定优势。
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D、户型优势
锦汇一期就以"户型好"著称,从锦汇二期的户型设计上来看,较之于一期更加完善,户型多样化,更加符活市场需要。
2、劣势
〔1〕、现羊西线房地产销售进入相对疲软期
由于媒体前段时间对羊西线房地产开发的过度热炒,使购房者的热忱大大的消耗,房产销售进入规律性的相对低潮期,羊西线各处的楼盘销售均未消灭火爆场面,而是处于相对安静的局面,说明客户的购置行为已趋理性。
〔2〕、羊西线楼盘竞争加剧,本工程无明显独特优势。
A、由于羊西线受前期过度炒作,众多开发商盲目上马开发,使羊西线的房地产开发处于相对供过于求,又因大局部开发工程的定位较重叠,如本工程与香榭名苑、天地、绿杨村等重叠,共性优势不明显,而受制于市场的影响,不能独立于市场,从而占据市场。
B、本工程虽然位置相对较优,但是价格在目前来说,也是较为偏高的,如香榭名苑2500元/M2〔均价〕,绿杨村2380元/M2〔均价〕等,从而抵消了位置优势。
〔3〕、价格竞争的雏形渐显,压力加大。
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由于羊西线楼盘处于相对滞销期,不排解个别工程有降价翻开市场的想法,从而有可能进一步引发“价格战”。
由于各个工程取得土地的本钱不同,而市场定位偏于统一,市场份额微小,假设无对将来市场有极大把握,市场风险很大。信任众多的开发商都在查找出路,如前期绿杨村打出2088元/M2,潮蓉花园2022元/M2,价格竞争雏形渐显,谁抓住时机,谁就有成功的把握。这对本工程的压力不言而喻。
〔4〕、本工程价格无明显优势。
购房户最终的购置行为要以付款为标准,而影响其购置行为的缘由是多种多样的,其中最为关键的就是价格。由于羊西线客户的经济状况只能是中等偏上,无南门区域的客户实力雄厚。他们对一样区域,一样面积的房屋,多出的几万元还是相当在乎的,他们还没有对这几万元有视假设玩物的心态。
如何摸准客户与市场对本工程认可的价格呢?这只有在实际的工作中去尽快把握,摸准市场脉搏和客户心理,制定合理市场单价,才是翻开市场,盘活楼盘的关键所在。
〔5〕、现场渲染力不够,业务诉求力相对较弱。
纵然广告再好,而销售的最终完成是由售楼部来完成的,来客再多,假设售楼人员不能留住客户,抓住客户,动用合理手段,促成销售,那么所做的一切都是无效的。所以应当多从来访客户中觉察客户,分析客户,争辩客户,从而抓住客户。提高来访客户的签单率,是提高售房率的关键所在。
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但是,现阶段这方面工作做得还不是太完善,这极大的影响了本工程的销售。
〔6〕、本工程处于外化成区域所带来的影响
由于本工程处于外化成区域,无战旗小区的良好居家气氛,另外,本工程地理位置居于小区的中部,广告标识不明显,客户不易查找和觉察,也影响售房。
〔7〕、无羊西线引导性广告宣传
由于羊西线受有关规定的限制,广告形象的宣传受到极大地限制,不能在羊西线树立广告看板等,使客户的来访格外不便,从而影响售房。
〔8〕、无样板房呈现
样板房在售楼中的影响不言而喻。没有它,对楼盘的影响是格外明显地,所以应尽快完善这项工作,使之能更好的为售楼效劳。
〔9〕、一期工程的质量问题,减低老客户介绍客户热忱,影响销售。
原来二期的售房可以动用一期的老客户,利用他们的良好口碑,提高二期的售房,但格外圆满的是,由于一期的工程质量问题,使这方面的优势尽失。