文档介绍：榆景苑别墅分析报告
北京世纪皓产房地产经纪有限公司
二零零六年贰月
2006年2月
纲目
第一部分认识项目
第二部分发现价值
第三部分营销思路
第四部分创造价值
第五部分销售组织
第一部分认识项目
一、初步感性认识
1、长期积压烂尾楼盘
社区内建筑及园林陈旧、荒败、破落,没有高档别墅区的感觉。
2、整体规划陈旧
缺乏园林规划,无会所配套,社区布局不合理。
建筑呈兵营式规划、棋盘式布局,过于简单化,不符合别墅区基本规划
布局的原则;
无组团、无中心设计,缺乏营造别墅生活的特有氛围的条件;
入口设计严重缺乏高档别墅区入口应有的神秘感、尊贵感和场所感。
3、单体设计过时――10年前的设计
4、内部空间布局和功能结构划分不合理,别墅与环境的关系非常局促,设计者缺乏对别墅生活的理解
5、通达性好
6、临温榆河,毗邻一座质素较低的高尔夫球场
二、项目概况
1、项目经济技术指标
本项目建设用地基本呈长方形,东西长为 180米,南北长 420米,建设
净用地面积为70000平方米,总建筑面积为32000平方米;单体面积276
㎡~336㎡,建筑形式为小独栋别墅。

2、项目现状
10年项目,年代久远且社区陈旧,部分别墅已售出。
3、项目相关手续需确认的问题
1)销售主体资格的确认及时间,要保证销售工作的合理合法;
2)房屋所有权证办理的程序确认及时间;
3)银行按揭的确认。
第二部分发现价值
一、产品价值--产品分析
1)建筑单体:小面积的独栋户型。
2)外观姿态:主力户型为北美风格,姿态改造的可塑性较大,改造难度低。
3)私家园林:户均的私家园林面积较大,达到300平方米以上。
一、产品价值--区域分析
在北京目前共有247个别墅项目在售,东部区域以独栋别墅为主的项目仅有8个,且位置相对较远,本项目是距离市区最近的一个独栋别墅社区,可辐射CBD区域及燕莎商圈,并且面积区间最小。
东部区域目前独栋别墅在售项目表
项目名称
项目位置
项目面积
总价
风格
备注
康城
朝阳区双桥东路双桥农场
300~380㎡
500~700万
北美风格
6月份开盘
运河岸上的院子
京哈高速2号运潮减河北岸
300~400㎡
350~640万
中式宅院
在售
东方夏威夷
燕郊经济技术开发区京哈路9号
270~400㎡
220~490万
北美风格
在售
华堂高尔夫庄园
燕郊经济开发区
350~504㎡
210~450万
北美风格
CBD高尔夫球会别墅
高碑店路99号
400~600㎡
400~700万
北美风格
达观别墅
燕郊经济技术开发区
290~350㎡
140~200万
新派别墅
运通花园
北关环岛东
340~370㎡
240~270万
北美风格
枫露皇苑
北关环岛东北侧1000米
390㎡
300万左右
北美风格
只有2套