文档介绍：商业地产的开发、招商与运营
张永久
培训人:吕萌
商业地产的定义
现代商业地产:
是指以经营性活动为用途的地产空间
并且是以经营收益为本身价值体现目标的地产项目
是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等,与住宅类有很大区别的房地产产品
商业房地产按行业类型可以分为
零售功能房地产,诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产,以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和 SHOPPING MALL 类型的商业房地产
娱乐功能房地产,包括用于电影城、娱乐城、KTV 等运营内容的商业房地产
餐饮功能房地产,也呈现独体形式和融合发展的经营特点,大型和小型连锁餐饮都获得了良性发展
健身服务类商业房地产和休闲类房地产,首先在国内大城市发展,作为生活品质的一个标准,被越来越多的运用在商业房产中
连锁超市
超市起源于法国家乐福 1963 年创建的特级市场,该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合,它倡导:超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式,以家庭消费为目标客户。
超市从消费形态来看还是有好多种:麦德龙现购自运的会员制卖场、家友在杭州翠苑的仓储卖场、广州沃尔玛类似购物中心的休闲卖场、类似好又多底层品牌服饰和小商品的互补形卖场
超市是以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态,成功经营的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。
具体系于 2 点:如何使客户受超市的吸引,克服距离上的不便,尽量频繁地光顾;如何使来店顾客增加购物项数与购物的平均单价。这需要从商品结构、商品价格、宣传广告、经营方式都要进行仔细设计
便利店
便利店最早起源于美国,是在 20 世纪 40 年代末作为超市的补充形式而诞生的。便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强、地处于人口密集区域等特征。人均 GDP 和周围人口密度是便利店能否存活的决定因素,便利店一般的面积基本在 100㎡左右,而在某个区域内可存在数量依据消费需求、竞争情况、周围人流确定,随着这一业态的发展,在西方已经不再作为超市的一种补充业态,开始慢慢成为人们消费密不可分的一种主导业态,有些地区已经代替超市成为第一零售业态。便利店在我国现在也开始迅速开始,有相当规模的还不多,由于发展和存在优势还不明显,暂时还无法取代超市.
折扣店
折扣店是英文”OUTLETS”的音译,其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态,它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态,这类店铺规模都不大,多位于城市郊区,地价较低的地区,购物环境简洁明快、内部不作太多装修,以求最大程度降价让利于消费者,所经营的货品都采用指定品牌加工,采购量大,折扣店商品价格比一般大卖场还要低 10%左右
折扣店、超市、购物中心“三巨头”
商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三个重量级业态
到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。在国外自有品牌是折扣店的核心,许多折扣店中的自有商品比例高达 80%,比较少的也达到 60%左右,国内折扣店经营范围还是偏少,经营规模也远达不到连锁,主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品,消费者对于此业态概念还很模糊
商业街
商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内,以一定的规模和规律,形成带状的商业群体。商业街不同于商业区(组成城市地域的基本街区),也不同于商业圈(特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围),商业街处城市中心,各类商店群集,顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看,与 SHOPPING MALL 的功能还是有相通的部分
(1)邻里型商业街
地处地处城镇中心,街区长度 100-200M,商业设施 1-2 层,商业密度为 50%-80%,自身人口为 3000 人,可辐射人口为 1万人
来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车,目的是单纯购物
该区域构成形状为线状,商店数量 50 家、行业数目 20 个,核心为副食品店或商品超市
该街区采购单次数额低,但较频繁
(2)地域型商业街
地处地域中的城市内,街区长度 500-700M,商业设施 2-4 层,商业密度为 70-90%,自身人口为 3 万人,可辐射人口为 10 万人
来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具,正常日客流量为 1 万人,来此购物的比例大于闲逛的客流比例
该区域构成带状附以树状结构,商店数目 300-400 家、行业数目 100 个,核心为粮油食品店和百货店