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尊敬的重庆庆第二建筑筑公司:
我公司能参参加重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目物业管理理服务工作作的竞标,是是您们对我我司的信任任,在此感感谢您们对对我公司的的信任和厚厚爱。根据据我公司对对该项目相相关信息了了解及市场场调查,特特编制《重重庆雅豪丽丽景商务楼楼物业管理理投标书》呈呈报贵会,由由于对该项项目情况不不完全了解解,本标书书中有不足足之处,敬敬请各位不不吝赐教。同同时我司坚坚信在您们们的信任和和大力支持持下,能为为每位业主主及客户提提供质价相相符的物业业服务,同同时能让物物业管理成成为整体项项目租凭、经经营的一大大亮点。
在此,我携携公司全体体员工敬祝祝贵公司::
蒸蒸日上,财财源广进!!
重庆嘉佳物物业管理有有限公司
董事长长兼总经理理:
二二00六年十十月十三日日
目录
重庆嘉嘉佳物业管管理有限公公司简介-------------------------------------------------------------------P3
重庆嘉嘉佳物业管管理有限公公司组织机机构图-------------------------------------------------------P55
重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目物业管理理服务定位位-----------------------------------------------P66
实现重重庆雅豪丽丽景商务楼楼项目物业业管理服务务定位的战战略措施--------------------P7
重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目管理处组组织机构设设置---------------------------------------------P9
重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目管理处人人员编制及及任职条件件-------------------------------P113
重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目管理处物物业管理部部门及岗位位职责-------------------------P114
重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目管理服务务内容和标标准--------------------------------------------P22
重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目管理服务务指标承诺诺-----------------------------------------------P444
重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目服务要点点管理措施施-----------------------------------------------P445
重庆雅豪丽丽景商务楼楼项目管理理服务物资资装备配备备-------------------------------------P446
重庆雅豪丽丽景商务楼楼项目管理理服务费用用构成明细细及说明---------------------------P47
第十三章编制制本物业管管理投标书书依据及说说明-----------------------------------------------------------P50
第十四章附件件-----------------------------------------------------------------------------------------------------------P551
第一章重庆嘉佳佳物业管理理有限公司司简介
重庆嘉佳物物业管理有有限公司(全全称:CHHONGQQINGJIAJJIARREALTTYMAANAGEEMENTTCO..,LTTD,简称称:JJ)由由多名长期期从事物业业管理的资资深人士组组建而成,是是具有独立立法人的有有限责任公公司。公司司按照现代代企业管理理制度,实实行董事会会领导下的的总经理负负责制,从从而在制度度上避免了了以往物业业管理实践践中的母子子公司、关关联公司等等弊端,确确保了公司司物业管理理的专业性性、公正性性和稳定性性。
为了能够在在精心呵护护各类物业业的同时满满足业主不不断提高的的服务需求求,物业公公司按照高高起点、高高标准的要要求聚集了了一批重庆庆市物业管管理中的精精英人士。五五位部门经经理以上负负责人中,研研究生一人人、本科三三人、大专专一人;高高级职称三三人,中级级职称二人人。对所有有管理人员员全部要求求大专以上上并持有物物业管理上上岗证书,同同时精选文文化素质高高、业务能能力强、有有相关从业业经验的操操作层员工工持证上岗岗工作,为为物业及业业主提供科科学细致的的管理与优优质周到的的服务。
重庆嘉佳物物业管理有有限公司成成立于二000四年,注注册资金550万,获获得重庆市市三级物业业管理企业业资质。公公司建立了了现代企业业管理制度度,实行董董事会领导导下的总经经理负责制制。
公司下设综综合部、管管理部、保保安部、工工程部、财财务部和管管理服务中中心等机构构。各部门门职能分工工明确,围围绕公司的的经营宗旨旨和服务理理念为业主主服务。综综合部主要要负责公司司行政、人人事档案管管理和质量量管理、员员工培训考考核及后勤勤保障工作作;管理部部主要负责责处理商务务楼或新接接物业的日日常事务,与与业主沟通通、解决业业主或用户户提出的问问题,同时时负责清洁洁、绿化的的管理工作作;保安部部主要负责责商务楼内内治安和消消防的安全全防范工作作以及商务务楼内的车车辆管理工工作;工程程部主要负负责商务楼楼或新管物物业内建筑筑及其附属属设备设施施的维修、养养护,负责责各类工程程资料的保保管和保持持与本物业业相关的设设施设备供供应商的联联系等。以以确保其正正常运转和和使用,同同时为业主主提供特约约服务;管管理服务中中心主要负负责公司相相关信息的的收集,接接待业主求求助或投诉诉,并将信信息传递到到相关部门门以确保问问题得到及及时妥善解解决。
公司全面导导入ISOO90011:20000质量管管理体系,以以“物业完好好,业主满满意”为质量目目标,以“与业主做做真诚的朋朋友”为服务理理念。遵循循“以优质高高效、业主主满意、
持持续改进”的质量方方针,弘扬扬“团结、务务实、开拓拓、奉献”的企业精精神。使全全体员工运运用制度化化、程序化化、标准化化手段开展展科学管理理,实现标标准化、人人性化规范范化的物业业管理服务务。
公司经营贯贯彻“以业为主主,多种经经营和以业业养业方针针”。除物业业管理外,公公司还大力力开展多种种经营的有有偿服务,以以有偿服务务逐步解决决物业管理理收入的不不足。随着着社会的发发展,人们们对生活质质量、物业业管理服务务的要求越越来越高,维维权意识越越来越强,将将如何满足足业主们日日益增长的的需求?随随着物业管管理市场的的规范和竞竞争加剧,对对一个企业业的要求也也越来越高高,我们又又如何才能能立于不败败之地?嘉嘉佳物业的的企业信念念能坚强的的回答以上上两问,那那就是“诚信经营营、真诚合合作、平等等互利”。
重庆嘉佳物物业管理有有限公司组组织机构图图
24小时服务中心
绿化组
维修组
绿化组
保洁组
消防监控中心
总经理
管理部
综合部
工程部
保安部
财务部
设备运行科
经营管理办公室
品质管理办公室
行政人事办公室
装修管理办公室
管理处
管理处
管理处
管理处
管理处
收费组
保安队
第三章章重庆雅雅豪丽景商商务楼项目目物业管理理服务定位位
一、“重庆庆雅豪丽景景商务楼”项目物业业管理服务务定位:
“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目的硬硬件设施较较好。因此此,物业管管理定位是是:按照物物业管理的的最新理念念,在现行行法律法规规的框架内内(特别应应吸收即将将出台的物物权法中的的精髓),以以国内先进进物管企业业为追赶对对象,将物物业管理工工作建立在在高品质和和全方位的的服务和科科学、规范范的管理上上。按照国国家示范商商场的标准准,为本楼楼业主提供供科安全、方方便、快捷捷、周到的的服务,并并提供星级级酒店式管管理服务。在在业主中树树立良好的的口碑,在在此基础上上,注重物物业公司自自身的发
展展,将以利利润最大化化、成本最最小化,优优化组织机机构,迅速速在社会上上塑造”重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目品牌牌。
二、“重庆庆雅豪丽景景商务楼”项目物业业管理形象象定位:
·高效塑造“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目进取取、创新和和富有效率率的物业管管理服务气气氛。
·环保树立“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目在整整个物业管管理服务注注重环保的的文化内涵涵和社会形形象。
·繁华 聚聚集商务气气氛,注重重总体效益益,使“重庆雅豪豪丽景商务务楼”融入天星星桥及沙坪坪坝区现代代商务区。
第四章实现重庆庆雅豪丽景景商务楼项项目物业管管理
服务定位位的战略措措施
为确保我司司对“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目所述服服务定位目目标的实现现,我司将将主要采取取以下战略略措施:
一、建立一一支高素质质的员工队队伍。
1、以高标标准确定各各岗位人员员的任职条条件,从学学历、职称称、工作经经历,特别别是个人综综合素质等等方面把好好进人关。
2、以始于于培训,终终于培训原原则对全员员进行多层层次的培训训,不断提提高员工的的业务技能能、职业道道德和增强强服务意识识、质量意意识。
二、导入CCI策划。
为统一“重重庆雅豪丽丽景商务楼楼”项目标识,树树立“重庆雅豪豪丽景商务务楼’’项目高档次次、高品位位的形象特特点,为该该商务楼导导入VI形形象识别系系统,使商商务楼业主主、顾客、社社会各界拥拥有一个共共同的、统统一品牌形形象。从而而提高“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目和我公公司的知名名度、美誉誉度。
三、建立高高效的运行行机制。
在公司特派派管理处主主任一名,统统一领导、统统一管理..实行分级级分部门负负责制,按按照权责统统一原则明明确部门、岗岗位的职责责和权力,通通过管理处处办公会、公公司办公会会等形式贯贯彻公司的的决定、布布置工作,和和督促检查查工作的完完成情况,从从而形成一一个高效的的运作体系系。
四、建立管管理服务中中心
建立管理服服务中心,负负责各种信信息的收集集、分析、整整理、督办办,同时通通过管理服服务中心对对各项工作作的过程进进行监视、测测量,使整整个运作的的有效性及及效率能得得到充分保保障。及时时纠正工作作中的偏差差,并设置置客户意见见箱,收集集客户意见见。及时处处理各项事事务,同时时通过服务务中心接受受客户的特特约委托,及及时为业主主提供各类类特约服务务,方便客客户。
五、严格按按照ISOO90011:20000的要求求,规范运运作,建立立持续改进进机制。
为确保服务务质量上档档次,和持持续改进要要求,物业业公司将按按照ISOO90011:20000标准结结合“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目基本情情况起草、,从从过程控制制中实现定定位目标。
六、充分发发挥业主、业业主代表和和业主委员员会的作用用。
不定期与业业委会共同同召开业主主大会、业业主代表大大会,听取取业主们的的意见,了了解业主们们现在需求求及潜在需需求,忠心心听取每位位业主意见见和建议。并并让每位业业主督促我我司所提供供的服务公公开化、透透明化、人人性化程度度,从而保保障整体商商务楼服务务工作不断断的持续改改进和满足足各位业主主需求。
七、通过举举办各种活活动,大力力营造商务务楼内的人人文氛围
特别倡导由由业主自行行组织,参参与的活动动来聚集商商务楼人气气,使业主主的社会价价值,业主主的经济效效益等在商务楼楼内得以实实现和提升升。从而使使业主们形形成一个较较强的归属属感和投资资“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目的自豪豪感。
第五章重庆雅豪豪丽景商务务楼项目管管理处组织织机构设置置
运作系统、管管理机制与与人员配置置
一、“重庆庆雅豪丽景景商务楼”项目商务务楼物业管管理机构设设置原则
根据“重庆庆雅豪丽景景商务楼’’’项目的的基本情况况,JJ将在“重庆雅豪豪丽景商务务楼”项目设置置物业管理理处(以下下简称:管管理处),管管理处实行行JJ公司领领导下的经经理负责制制。组织机机构的设置置原则是精精干高效,一一专多能,重重要岗位的的设置由管管理处报请请批准。
二、管理处处组织机构构图
物业管理处处由公司总总经理直接接分管,设设管理处主主任一名,下下设工程技技术维修组组、保安班班、保洁绿绿化组。
业主委员会
嘉佳物业
“重庆碧景园’’管理处
管理处主任
工程组
保安班
保
洁
绿化
组
1、管理中中心接受业业主委员会会和JJ的领导导。
2、“重庆庆雅豪丽景景商务楼”项目商务务楼管理中中心财务相相对独立,在在JJ的授权权下,履行行“重庆雅豪豪丽景商务务楼”商务楼物物业管理委委托合同中中规定的权权利和义务务。
3、管理处处实行目标标管理责任任制,并在在管理中心心内部实行行垂直领导导。
4、组织机机构设置的的原则是精精干高效、一一专多能。
三、内部动动作流程::
1、专设设管理服务务中心,24小时担担负统一指指挥、协调调工作,处处理日常管管理事务
和和紧急事项项。
2、设立值值班主管制制,由管理理处、各组组主管轮值值负责,坚坚持每天工工作碰头,一一般问题不不过夜。
3、实施首首问责任制制,任何员员工对客户户的报修、建建议、意见见及投诉,均均须第一时时间受理,立立即报告相相关部门并并跟踪落实实结果,确确保问题解解决、客户户满意。否否则,对此此将视为服服务质量不不合格项,按按相应管理理程序处理理。
四、信息系系统
1、坚持管管理处主任任每季度安安排专门的的客户专访访,每月随随机走访客客户不少于于20%,收收集客户要要求、意见见、建议或或投诉。
2、管理处处每季度向向业主委员员会汇报,征征询各方面面意见和建建议。
3、坚持半半年一次客客户座谈会会,广泛了了解广大业业主、客户户对物业管管理服务的的需求。
4、强化服服务系统的的及时改善善和有效沟沟通,最大大限度地满满足客户服服务需求。
五、管理机机制
1、实行目目标管理责责任制
目目标管理责责任制就是是将管辖项项目的管理理目标、经经营目标、竞竞争性目标标以量化形形式作为重重要职责交交托给本管管理处领导导集体,并并赋予相应应的权力,同同时,将目目标的实现现与领导集集体切身利利益(工资资、奖金、岗岗位晋升)挂挂钩。这种种管理体制制使管理中中心骨干责责、权、利利明确,在在管理中心心与员工之之间形成事事业和利益益共同体,共共同参与管管理,共同同承担压力力,共同创创造佳绩。
2、激励机机制
JJJ深信员员工激励的的推动力,强强调在严格格、量化、规规范管理的的基础上融融合激励机机制,重点点在以下三三个方面::
(1)事业业激励:以以JJ与员工工同发展共共进步来吸吸引人,为为广大员工工创造发展展空间。实实行各级岗岗位考评和和聘任制,形形成员工靠靠真才实学学求发展的的良好风气气。
(2)量化化目标激励励:量化管管理和目标标管理是JJJ推动科科学管理的的重要措施施。管理中中心将管理理目标分解解成分项目目标,并全全部以量化化形式体现现,明确到到个人指标标,并将员员工收益与与量化目标标实现紧密密挂钩,使使全员共同同参与管理理,推动总总体目标的的实现。
(3)效益益激励:物物业收益直直接与工资资、奖金分分配挂钩,严严格兑现量量化目标管管理的奖罚罚措施,管管理效益的的好坏每个个月在员工工的收入中中可直接体体现,以保保持员工对对物业收益益的关注,提提高工作主主动性和创创造性。
3、监督与与自我约束束机制:
(1)强化化服务意识识培训,培培养员工的的自律、服服从和工作作角色意识识。
(2)严格格ISO99001::20000质量体系系,坚持工工作周例会会,定期自自审《物业业委托管理理合同》执执行情况,以以确保服务务质量。
(3)关注注物业管理理方案执行行情况,定定期审核月月报及季度度财务报表表,关注客客户意见和和物业时效效收益与长长期收益状状况。
监督机制图图(如下图图):
管理效果、服务质量、物业经济效益
社会各界、开发商、业主、客户、监督
运运
组织行为
管理制度
政府业务主管部门
监督
作作
中中
接接
收费标准
消防、治安、纳税等
政府相关部门、业主委员会监督
受受
员员
工
业主、业主委员会
监督
委托管理合同规定的权力、责任、义务
监
督督
管理组人、财、物资源,管理质量
JJ及
ISO9001:2000版体系监督