文档介绍：南方国际广场
投标方案
二OO三年九月
总目录
第一部分市场篇………………………….1-24
第二部分项目分析篇……………………...25-39
第三部分项目定位篇………………….….40-50
第四部分项目营销推广篇………………..51-88
第一部分市场篇
深圳房地产整体情况
房地产市场发展动态
2003年上半年,我市房地产市场继续保持健康发展的态势,供给增幅减小,需求全面增长,供求趋于平衡,价格继续保持平稳,宏观调控成效明显。
市场需求全面增长,高档住宅、办公楼、商铺需求增势强劲
今年上半年,,%。从预售商品住宅的结构来看,%,;6000-%,;%,%。表明我市对高档住宅的需求仍然旺盛。
办公楼、商铺预售面积巨幅增长。,同比增长178%,而去年同期比前年上半年负增长18%。商铺预售面积为达192万平方米,同比增幅达77%。
市场供给增势放慢,供求关系趋于平衡
2003年上半年我市共批准预售商品房397万平方米,%,与去年上半年批准预售面积相比,%,增速明显下降。,供求关系趋于平衡。表明政府严控新增商品房用地等防止市场过热的宏观调控政策已经开始取得成效。
商品住宅预售价格稳中略升,市场发展理性
从住宅预售价格来看,我市上半年住宅均价为每平方米5558元,%,住宅价格基本没有变化。截至今年上半年,我市商品住宅价格已连续5年保持在5%的波动范围之内,表明房地产市场继续在理性、平稳的轨道上运行。
关于当前房地产市场是否存在泡沫的评析
今年上半年,:1;而房价则连续五年保持平稳,波动幅度在5%以内;此外,与香港房地产过热时期出现的炒家活跃,房屋一年内数次甚至数十次转手不同,深圳房地产买卖基本以改善居住质量自用或资金保值为主,炒买炒卖现象并不严重。因此,可以判断,当前深圳房地产市场并未出现泡沫现象。
深圳市房地产市场供应状况分析
年深圳地产开发投资及施工面积对比分析
2003年1季度,,%。,%。
商品房开工竣工面积
2003年1季度,,%;, %
商品房批准预售面积
与上年同期相比,,%。其中:,, ,,,。
深圳市住宅市场总体价格分析
深圳房价指数
项目
综合
住宅
办公
商业
二级市场
三级市场
2001
Q1
99
92
72
109
275
2002
Q1

109

Q2

Q3

Q4
99

2003
Q1

季度变化%
-
-

-
-
年度变化%

-

-
从上表可以看出,深圳的住宅和办公物业价格有小幅上扬。二手楼和商业物业
价格有所下降。住宅价格的上扬,很大程度是由于2002年起市区内豪宅推出比例增大造成的。
福田中心区整体情况
中心区片区划分
范围东起皇岗路,西至新洲路,南到滨河大道,北至北环路。包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦六个街坊。,。本片区是福田区乃至深圳的核心片区,由综合功能核心区和与之相关的配套生活区组成。市中心区作为深圳的金融、商贸、行政、文化中心,其功能在未来的发展建设中心必