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2020年5月29日
楼盘营销策划方案
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海泊人家营销策划方案
序
我司认为,把产品做好,是一切营销活动的基础。产品是决定市场成败的首要因素。
要想在楼盘推广过程中取得良好的销售成绩,必须紧紧围绕项目的开发理念提升项目,运用从整体到局部的系统性提升方案,切切实实将自己的产品做好。现代市场的核心是满足顾客的需要。消费者购买一种产品,追求的不但是产品本身,还是某种需求和欲望的满足。
因此,一个畅销项目应该是综合质素上佳、没有明显缺陷、同时又有鲜明特点的项目。
销售即是传播,就是要将海泊人家项目的尊贵、优越和稀有性完完全全传播给目标客户,使其形成购买欲望,从而促成销售。而当前我们的工作就是充分挖掘项目的”尊贵、优越和稀有性”。
本提案对海泊人家项目的总体定位进行了较全面的阐释,并做了相应的建议,旨在消费者心智中建设一个受其喜欢的海泊人家形象。但由于实际操作中存在许多不确定的因素,因此某些具体细节还有待进一步调整,以其更有利于销售。
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2020年5月29日
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项目所在区域市场分析
项目位于市北区与四方区接壤地带。
市北区
市北区位于青岛市区中部,面积29平方公里,,全区辖16个街道办事处,5个行政村。
经济概况 
1998年,,,,%、%%;,%。
产业发展
市北区是个商业发达的老城区,,其中万米以上大型商厦5家,;有集贸市场59处,。1998年,,%。工业主要由区直工业、区属工业、街办工业、校办工业、农工商工业和民政福利工业组成,包括机械、电子、橡胶、塑料、印刷、轻工、服装、饮料等8大支柱产业,近20个行业,形成了门类比较齐全的综合性工业体系。
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发展战略
针对城区经贸发展特点,制定实施了”商贸兴区”发展战略,并确定了”一园二街二线三区”的全区经贸整体发展布局。
一园:即市北区工业园,位于辖区东部与市高科技工业园毗邻,,建成后,将成为市北区高新技术产业区和工业生产区。
二街:即青岛科技街,位于辽宁路,建成后,将成为市北区高新技术产业区和工业生产区;青岛地下中心商业街(901工程),建成后将成为集商贸、娱乐、饮食服务、交通于一体的大型地下综合服务设施。
二线:即市北区商贸走廊一线(胶州路—热河路—辽宁路—威海路—吴石路),将建成国内具有一定知名度的繁华商业街;308国道加工仓储一线,建成规模较大的全市重要的物资仓储基地和市北区加工工业基地。
三区:即辽宁路科技商业区、台东商业中心区和敦化路特色商业区。
城区建设 
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近年来,重点抓了棚户区改造工程,,%。截止1998年底,全区共动迁棚户区14片,开工174万平方米,拆迁居民22676户,城区面貌有了较大的改观,群众的居住条件得到相应的改进。
四方区
四方区成立于1951年,南靠市北区,北接李沧区,东临崂山区和市北区,西濒胶州湾,全区海岸线长7千米,。全区现辖13个街道办事处,分别为湖岛、兴隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉兴路、阜新路、鞍山路、海伦路等。
经济概况
,%。,%;,%。财政收入9517万元,%。
结构组成
四方区由老城区、新经济区和西海岸经济开发带三部分组成,交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区,在全市处于举足轻重的地位。
交通状况
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区内交通发达,是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地,距海港2公里,距机场10公里,铁路纵贯全区,区内的四方火车站和沙岭庄火车站两处客货混合三等中间站――青岛市长途汽车站座落于区内,年旅客送量180万人次。区内道路128条,,,%。
发展规划
根据区域功能定位,四方区适时提出了东西抓开发,老区抓改造,”两翼齐飞,优势互补”的总体思路和”三产兴区”方针。
按照规划,四方区今后的发展将立足干区位优势和交通优势和交通优势,重点优化完善区域功能和产配置,逐步形成中部第三产业发达,东部新兴工业商业集聚繁荣,西部港口,仓储、临港工业发达,三大区域全力并进的发展格局,成为极具投资价值的区域,成为经济繁荣、环境优越、功能完善的现代化新城区。
对外开放
截止当前,全区已有来自美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、沙特、澳大利亚、荷兰、巴西、意大利以及港澳台等19个国家和地区的投资商,共批准设立中外合资、合作和外商独资企业130余家,,实际利用外资9000万美元。
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个体私营
四方区个体私营经济是全区经济发展中最具潜力的层面之一,1998年全区个体工商业户达6277户,私营1411户,,,,,其中三产收入已占全区总额的50%以上,%,技改投资占全区总额的80%,个体经济正向规模化、科技型迈进。
第三产业
四方区第三产业发展迅速,特别是专业批发市场、集贸市场发展较快,当前,全区各类市场39处,其中,青岛花卉市场、灯具市场、汽车配件批发市场是具有一定影响、一定规模的特色市场,市场交易辐射全国各地。98年全区第三产业销售收入12亿元,”三产”,。
综合评述
青岛申办奥运帆船比赛项目城市的成功,加快了大青岛国际化都市的进程。到,青岛远景规划中将中部的功能定位确定为:能源、居住、商贸、工业和交通枢纽。从布局结构上来看:其中四方区由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、西部工业仓储综合功能片区共同组成。
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四方、市北正值大力发展之际,具有无可置疑的投资价值。随着环境的改进、配套的完善,该区域必成为,甚至已成为有识之士的居住、投资乐园。
从市统计部门获悉,市北区上半年商品房平均售价是3087元/平方米,比去年末上涨357元/平方米;四方区是2100元/平方米,比去年末上涨176元/平方米。置业”一次到位”者、房产投资者以及二次置业者增多,中部开始显现出其深厚的潜力。
现有项目现状
祥泰商住大厦
发展商:青岛祥泰房地产公司
地址:人民路99号
建筑面积:14381平方米
户数:78套
户型:、、、、、、、㎡
价格:2500-2750元/㎡;
配套:可视对讲防盗门、双气、长城宽带入户、INTERNET接口入户、三表程控、台湾日立电梯等;
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备注:主体已完工,正进行内、外墙抹灰;房屋已售80%。
绿都公寓
发展商:青岛港澳置业投资有限公司
地址:威海路与浦口路交汇处
总户数:160户
户型:80--㎡
价格:3570元/㎡;
配套:全封闭物业管理、双气、双回路供电、、三表程控、西子奥蒂斯电梯等;
备注:房屋入住已达90%,,仅剩六套80平方米房。
康顺家园
开发商:青岛华兴房地产开发有限公司
区域地段:康宁路1号
楼盘规模:10栋
住宅:安置拆迁
网点面积:120—170平方米
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网点价位:2990—4360元/平方米
备注:安置拆迁住宅不对外销售,只售网点。
海滨广场
开发商:李沧房地产开发有限公司
设计单位:仪表建筑研究院
区域地段:山东路立交桥西侧
楼盘规模:8栋联体住宅
价位:标准层:2100—2600元/平方米
阁楼:1800—元/平方米155㎡
备注:网点不售,住宅已售罄。
金桂花园
发展商:青岛金海丰房地产开发有限公司
地址:鞍山路、哈尔滨路和辽阳路交界处
绿化率:32%
规划:10幢七层住宅
户型:70--110㎡
价格:2350--3200元/㎡
备注:普通住宅,但位置较好,交通方便,周边生活配套设施齐全。当前基本售罄。
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2020年5月29日