文档介绍：2010年美的株洲栗雨湖商业项目策划4
项目总体定位
总体定位:片区发展先行者,区域中心,标志性建筑
项目的使命决定了项目需要高标准的标志性特色。
项目所在片区为株洲“一体三极”其中一极,决定了项目定位的区域性;
项目规模决定了其区域性中心的地位;
片区条件(工业区/人口相对较少)决定了其区域性;
市场总结
酒店:市场机会较好,宜及早进入
市场表现与机会:
现有高星级酒店入住率普遍较高(70%以上);
五星级酒店表现优于四星级;
餐饮、休闲娱乐经营状况好;
市场仍有高端酒店进入的空间。
项目条件:
位于工业区,紧邻区政府,商务、公务往来频繁;
景观条件、交通条件好;
酒店对整体价值的提升:高端酒店以其高档定位拉升项目形象,提升整体价值。
建议:高档酒店存在较好市场机会,能有力提升项目整体价值,建议开发五星级酒店并适当加大餐饮、娱乐的面积。
市场总结
商业:有助提升区域人气,但现时周边人口尚少
市场状况:
购物集中于中心广场商圈,株百的核心地位短期内难以动摇;
市场对餐饮、娱乐接受程度高,但现有商圈供应相对不足;
中心广场停车、交通受限,未来有向外发展的趋势。
项目条件:
周边现有人口少,但规划为区域商务中心,未来前景向好;
周边多学校、工业区,以年轻人为主;
商业对整体价值的提升:商业通过完善生活配套,提升生活品质,对住宅价值有直接的提长作用。
建议:
引入超市等生活配套,提升项目整体价值。
经营业态上,应着重考虑周边年轻人多的特点,满足其需求。
经营节奏上,近期宜加大餐饮、休闲娱乐。
市场总结
写字楼:需等待产业较为成熟时再推出
市场状况:
现有写字楼集中分布在中心地段;
现有写字楼产品质素差,管理低效,未能建立良好的形象;
受住宅办公影响,写字楼办公观念未普及,租金偏低。
项目条件:
位置偏远,周边商务气氛不足;
位于国家级高新开发区,具有政策优势;
位于工业区,围绕工业产生生产型服务业需求;
景观好,适合创意型企业
写字楼对整体价值的提升:写字楼培育商务气氛,打造区域中心,以提升区域远期价值,进而间接拉动项目价值。
建议:株洲写字楼市场处于起步,市场表现欠佳,如无政策支持,与中心区域相比没有优势,但由于项目位于开发区,如能获得政策支持,可开发一定规模的写字楼。
市场总结
公寓:短期内价值无法体现,需要推迟开发
市场状况:
公寓产品出现时间短,市场接受程度较低;现有产品消化速度较慢。
市场租金较低,小户型出租并不理想。
项目条件:项目位置较偏远,投资公寓保值能力较低,与住宅比较,没有明显竞争优势。
公寓对整体价值的提升:公寓是住宅产品的延伸,主要作用是弥补住宅产品线空缺,完善商务区配套,对区域价值的提升并无直接作用。
建议:市场表现并不理想,对项目价值提升无直接作用,建议延迟公寓物业的开发。
市场总结
物业市场
市场状况
项目条件
整体价值提升
建议
酒店
★★★★★
★★★☆
★★★★
及早进入
商业
★★★☆
★★★☆
★★★☆
早期进入
写字楼
★★★
★★★☆
★★★☆
需择机进入
公寓
★★★
★★★
★★
错开住宅推出高峰期
表:各功能物业综合评判
综合各市场,酒店市场存在机会较好,可适当加大高档酒店的开发规模。
各功能物业规模
功能定位:以五星级酒店为龙头的区域标志性综合体
功能
面积:万㎡
定位
酒店
53>.2
五星级酒店含娱乐
商业
休闲娱乐中心
写字楼
生产服务企业/创意企业
公寓
宜商宜居型
合计
包括1万地下商业
表:各功能物业规模
,含1万平方米地下商业。
项目共两个裙楼和三个塔楼,其中酒店一个塔楼,商业裙楼包括一栋写字楼和一栋公寓。
酒店物业
商场物业
写字楼物业
酒店定位:标志性五星级商务酒店
分功能定位——酒店定位
项目使命:将酒店物业打造成为区域性标志性建筑,通过酒店物业的带动,形成项目核心竞争力,从而带动本项目及本区域的发展;
项目定位:本项目的发展龙头、株洲最具特色的酒店物业
档次定位:国际品牌五星级酒店
客户定位:以政府及周边企业的公务、商务需求为主
定位:引入国际品牌五星级酒店
项目具备引入国际品牌五星级酒店的条件。
从区域角度看:长株潭一体化,未来株洲地处湖南发展的核心增长极。城市本身经济发展迅速;
从城市角度看:预计2016年跨入发达行列,且众多千亿、百亿工程构建了未来大发展的框架;
从区域规划角度看:项目处于“一体三极”的其中一个发展极,同时,项目与天元区政府相邻,政府带动商务需求