文档介绍：2011年商丘中州路项目定位报告5
提高利润方法4:
提高容积率可有效降低土地成本,增加售价,提高利润率,减小开发风险。
因此建议在不影响项目总体形象和品质的条件下,通过提高项目容积率,提高项目的总体利润。
提高利润的方法
提高售价的方法选择:
提高售价需要塑造项目的独有品牌,同时提高项目的产品力。
打造项目产品力需要根据市场而定。根据商丘客户喜好,我司认为,项目提高售价的主要着手点有:
建筑风格特色
园林景观
户型配比
创新型智能化应用。
提高利润的方法
园林建议
户型配比建议
1
2
3
4
建筑风格建议
5
智能化建议
提高利润方法
Contents
建筑风格探讨
提高售价应该从高售价的市场入手:
客户需求
商丘客户较为“崇洋媚外”,异域化更能给人一种外观的愉悦和心灵的满足;欧美建筑风格产品更能满足客户“标新立异”的心理特征;
竞争需求
目前单调硬朗的现代简约社区,简单三段式,红白相间色彩,品质不易拉高。
异域化色彩更受客户追捧,销售价格也较高。
从竞争突围和价格拉升上项目应采取欧美异域产品。
建筑风格的建议
建筑风格定位
我们认为项目的建筑风格应以欧美风情为主。
项目要达到从周边环境突围出去,我司讨论得出了英伦风情、新古典、Artdeco(装饰主义)三种方向。
建筑风格的建议
新古典主义建筑风格
特点:
一、讲究风格,在造型设计时不是仿古,也不是复古,而是追求神似,对历史样式用简化的手法。
二、用现代材料和加工技术追求传统样式的大的轮廓特点,注重装饰效果。
三、白色、金色、黄色、暗红色是欧式风格中常见的主色调,少量白色糅合,使颜色看起来明亮。
建筑风格的建议
建筑风格的建议
英伦建筑风格
特点:
英伦风格的建筑最大的特点是外立面主要以暖色调为主,最经典的色彩就是伊丽莎白??东岸采用的砖红色,同时英伦风格传承着庄重、古朴、浪漫的感觉。
建筑风格的建议
建筑风格的建议
Artdeco也被称为装饰艺术,回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上,表达了高端阶层所追求的高贵感;而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质,代表的是一种复兴的城市精神。
Artdeco风格
建筑风格的建议
建筑风格的建议
因纯粹的欧式建筑风格产品雕饰复杂,工期较长,成本也较高,因此建议项目建设一个标志性欧式建筑,住宅产品多用改良式产品,一方面能够体现建筑特色,另一方面保证控制成本。
建筑风格的建议
园林建议
户型配比建议
1
2
3
4
建筑风格建议
5
智能化建议
提高利润方法
Contents
改善园林提高售价
地市园林一般建安成本在50——300元/㎡(绿化面积),项目原测算按照300元/㎡的标准测算;
根据市场规律,三四线城市中,园林是项目开发产出投入比最高的一项。
建议项目少量增加对园林成本的投入,同时加强对园林特色的营造及园林主题的营造。
园林的建议
园林建议
建议打造欧式特色园林,主要在于广场、雕塑小品、台地景观、叠水景观、坡地园林等的运用;
就现在的园林景观而言,应增加“互动功能”,增加情趣小品,
融入名流生活的元素,比如景观、雕塑、指示等细节。
园林的建议
园林建议
雕塑小品、叠水景观的运用
园林的建议
特色小径
叠水景观
景观大道
叠水景观
艺术长廊
广场
建议展示具备色彩的台地及沉降景观,辅助开放多个特色的交流空间(如广场、景观大道、叠水、小径、架空层景观)。
园林建议
园林的建议
园林建议
户型配比建议
1
2
3
4
建筑风格建议
5
智能化建议
提高利润方法
Contents
以什么样的住宅产品线配比足以打击市场,速度制胜?
户型配比建议
满足品质客户需求
10%
135+5
3房/4房
首次置业者的偏爱及适应片区老龄化需要
20%
80+5
2房2厅1卫
舒适型客户需求,待挖掘群体
5%
160-180
复式
该种三房是商丘畅销户型
30%
105-120
3房2厅2卫
经济型三房,可与一房拼合
20%
85+5
3房2厅1卫
该一房可与二房拼合
10%
50+5
1房1卫
原因
户型比例
面积区间(㎡)
户型结构
自身配套及区域配套型功能,
有一定的市场空白点特征,打击市场的生力军
品质及创新型升级产品,一举占领市场高地
住宅整体品质拉升型产品,提高住宅档次
户型配比的建议
以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升?
B、居住价值其次,适宜布局中大、中户型
A、居住价值最高,适宜中大、大户型布局
D、居住价值最低,适宜布局小户