文档介绍：北京西三旗项目前期定位和营销策略
西三旗项目前期定位和营销策略
20101>.
前言
气质楼盘
想不成为昙花一现的花瓶楼盘,就只能找到专属楼盘本身,市场难于跟风的独特气质,将品牌缔造成为目标消费群体心目中的永远“第一神奇”。
市场分析
项目分析和定位
整合推广策略
定价原则
第一部分
市场分析:在市场中挖掘自己的“专属”契机!
宏观市场回顾
北京市场回顾和展望
西三旗房地产市场态势分析
宏观市场回顾
宏观市场回顾
2009年,中国房地产可谓波浪起伏,诡异多变的一年;
在土地供应上,地方政府和开发商强调房地产项目供地不足,而近三年房地产项目用地供地充足,部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象,闲置土地已达数百万亩。
在价格上,一方面房地产用地拍卖价格节节攀升,一线城市的“地王”价格不断刷新;另一方面各城市不约而同地出现房地产闲置,房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房地产促销。
在房地产开发理念上,政府采取各种措施,加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类住房建设,加强住房的保障性功能,力促和谐社会建设;房地产商们热衷于建设高档商品房和别墅,注重房地产的收益功能,追求利益的最大化。
在管理政策的引导上,部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休; 在市场定位上,一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出,现在的房价不高,年轻人就该买不起房;政府方面则强化保障性住房建设;老百姓则认为保障性住房面积过小不适用,商品房价格太高,或持币待购,或对当房奴的日子牢骚满腹。
各种意见激烈交锋,各种现象交替出现,使2009年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的状况,但究其实质,只有一条:各方利益所在,在社会转型期矛盾激烈,是正常现象。
从目前房地产市场的走向看,已开始出现分化的现象,呈现出以下特点:
一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市;中档住房的销售热点集中在西部的省会城市和中东部的二线城市;
二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌,但已经企稳回升;在中西部出现稳中有升,但上涨的幅度不大。
三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象,少数地方存在有价无市或者市场疲软的情况,市场持币待购的情况比较严重。
四是保障性住房建设力度在加大,开工和竣工面积不断增加。
市场分析:在市场中挖掘自己的“专属”契机!
宏观市场回顾
北京市场回顾和展望
西三旗房地产市场态势分析
北京市场回顾及展望
2009年北京商品房成交量同比上升50%,商品住宅同比增长量也达到50%多。成交金额分别达到了80%和90%。
二季度后,北京的地王不断出现,从土地交易层面将楼面价不断拉升,从而推动了所有商品房的销售价格,整体市场利好
2010年初,“两会”成功召开,“高房价,购房难”的问题被各界代表普遍反映,更被强调为已经成为关系到民生的重要事件,进而北京八大银行取消购房贷款七折优惠利率的措施,可以看出2010年是北京地产继续发展但政策从紧的一年。
市场分析:在市场中挖掘自己的“专属”契机!
宏观市场回顾
北京市场回顾和展望
西三旗房地产市场态势分析
西三旗区域房地产市场概况
高层板楼是目前本区域新楼盘推售的主要产品,由于土地资源稀缺,造成高容积率的项目居多,低密度社区凤毛麟角;
销售价格在近几年的时间中增长迅速,此区域自2003年3000元/㎡的市场均价,已经涨到了目前的19500元/㎡,二手房的价格也已经达到18000元/㎡。
高端住宅在此区域表现的参差不齐,早期的项目如:森林大地、枫丹丽舍等低密度项目,虽然自身条件尚可,但没有给本区域住宅形象带来有利的推动作用。
区域市场
A、版块效应:由八达岭高速分界,西属海淀区,东南临朝阳区,北临昌平区,项目所属区域基本城市建设落后。
A、市场态势分析
B、市场销售价格进入持续增长期:受经济危机好转的局面以及地产回升的大势,项目周边的楼盘价格不断攀升。
C、周边经济发展:西邻上地中关村软件研发基地,东临奥运经济发展带,但是由地理的特殊情况,本区域无支柱性产业,东侧有很多的废品收购公司。
D、让繁华带动不温不火的区域:前卫的住宅产品设计,新颖的社区商业布局,带动整个区域的氛围和经济的发展。
本项目
上地中关村板块:
科研和教育的聚集地,临近西山,
主打人文和环境优势,
中高端物业
立水桥区域:
奥运经济圈的辐射地带,
受交通便利的影响,
中端住宅项目不断开发,
成为成为城市功能重要组成部分
奥运村板块:
城市重要的体育、文化展示中心
极大带动周边经济发展
项目多以高端住宅为主
售价成为周边项目的标杆
大湖国际公馆、世茂奥临花园