文档介绍：常州长宇项目产品定位建议
报告目录
项目区域市场分析
Part2
别墅市场分析
Part3
地块分析
Part4
宏观房地产市场分析
Part1
项目产品定位
Part5
案名建议
Part6
宏观房地产市场分析
常州宏观房地产市场分析
市场小结
未来常州房地产市场供应量将不断增加
2008年,常州市房地产开发投资额3083>.9亿元,%,这已是常州房地产开发连续3年保持30%以上的高增长。
08年常州市商品房新开工面积838万㎡,同比增长3%。
房地产投资额的飞速增长以及新开工面积的维持高位意味着未来市场供应量将不断放量。
09年3季度供求放量
受积累已久的刚性需求带动,楼市成交量自2月份一路上扬,1-,,前三季度楼市火爆异常。
09年1月—7月,常州商品房市场始终呈现供不应求的局面,并且供需缺口逐渐加大,但从8月份开始供应量骤然放量且连续2个月超过成交量;
常州的消费水平以及需求本地化的特征决定了商品房的价格不会出现大涨的局面,窄幅震荡将是未来常州楼市的常态
价格窄幅震荡,整体平稳
08年整体市场结构呈现“橄榄”状
2008年住宅商品房销售占比中(内环),市场上的热销户型面积在120-144㎡占29%,其次是60-90㎡的两房产品占27%, 90-120㎡的小三房仅次于两房产品占24%。90㎡以下的小户型和180㎡以上的大户型产品存在市场机会。
内环为销售占比,外环为新增供应占比
一路冲高上涨中的楼市也已渐现颓势,银行二套房贷政策的再度收紧,08年救市政策的即将淡出,给楼市的未来带来不确定;
受投资额,新开工量以及土地供应量激增,未来常州市场商品房供应量仍将呈现放大之势;
在供应放量,政策收紧的影响下,未来市场成交量预计会出现小幅下挫,但整体将保持平稳态势;
价格中短期内整体平稳,维持窄幅震荡;
市场结论
项目区域市场分析
项目周边市场分析
个案分析
周边竞争项目示意图
翔宇文苑
3200元/㎡
格兰艺堡
总建15万
5100元/㎡
上书房
总建20万
6300元/㎡
桂花园
4250元/㎡
世纪华城
总建31万
4000元/㎡
新城长岛
总建60万
4500元/㎡
国泰名都
总建12万
6000元/㎡
丰臣南郡
总建11万
5000元/㎡
乾盛兰庭
总建18万
6500元/㎡
聚湖半岛
总建20万
价格未定
区域竞争楼盘
20万
未定
------
未定
88-200
5-18
多层、高层、别墅
200000
100000
聚湖半岛
约1万
90%
4500
110-170
3-18F
高层、别墅
600000
338000
新城长岛
开盘时间
高层
高层
高层
高层、别墅
高层、花园洋房
高层
高层
高层
产品类型
无
90%
6500
88-180
26F
180000
65000
乾盛兰庭
约3万
80%
6000
90-137
28F
120000
42000
国泰名都
60%
5000
88-154
24-26F
110000
44000
丰臣南郡
约16万
35%
6300
80-140
3-33F
200000
82550
上书房
约5万
65%
5100
106-138
5-33F
150000
68000
格兰艺堡
约3万
——
预计4300
85-103
11-24F
223800
100820
桂花园
无
85%
3200
134-177
11-18F
32000
15000
翔宇文苑
约22万
98%
4000
89-133
18-30F
310000
110000
世纪华城
未来市场供应(㎡)
销售率
销售均价(元/㎡)
面积配比(㎡)
楼层
总建(㎡)
占地(㎡)
项目名称
分析
未来项目周边目前在售楼盘的供应量约在73万左右,其中90%的产品都为高层公寓。
直接竞争项目后续供应量看,世纪华城、聚湖半岛等项目后期供应量约43万平米,对我们竞争威胁较大;
从周边项目的产品形态来看,高层是区域的主力产品,别墅等低密度产品则较为稀缺;
户型结构主要集中于