文档介绍：河北石家庄东开发区CBD项目定位报告
石家庄中央商务区项目
市场研究及策划顾问报告
2011年8月
仅呈:XX房地产开发有限公司
目录
石家庄中央商务区功能定位
石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位
4
27
开发方案建议
60
财务分析
96
开发时序及亮点建议
78
本部分待解决问题及研究思路
问题一:石家庄中央商务区与北京CBD的区别?未来的功能定位?
通过对比分析,明确石家庄中央商务区功能
本项目的模式以及业态比例关系
地块分析
北京CBD的发展分析
石家庄发展趋势分析
综合体模式分析
勒泰业态关系
万达业态关系
总体布局方案
问题二:各个物业所承担的角色以及比例关系?
问题三:方案布局?开发分期?亮点?
开发时序及亮点
财务分析
本项目不同业态关系
1、石家庄中央商务区功能定位
石家庄中央商务区应该是一个以什么功能为主的中央商务区?
1
开发超高层写字楼的适宜时间节点?
2
明确石家庄中央商务区的总体功能
本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题
北京国贸
案例支持
功能定位
三个发展阶段:三个主导功能
三个开发亮点
石家庄与北京商务区的不同点:
总体功能
产业特征
客户特征
物业特征
石家庄中央商务的特征?
3
北京国贸——项目背景
中国国贸地处北京中央商务区的核心地段,是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成的地标性建筑综合体项目,是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。
国贸自1990年开业以来,云集了多家国际知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动,取得了良好的经济效益和社会效益。
随着2007年国贸三期的竣工完成,使国贸总体占地面积达到17公顷,总建筑面积达110万平方米,进一步提升了中国国际贸易中心在全球世贸中心的地位。
北京国贸发展研究
功能定位
北京国贸的发展历程及主导功能
形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目
第一阶段(1985-1990年)
起步阶段
市场环境:国贸建设初期,外商大量进入北京,然而国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂,商务氛围薄弱
主导功能:国贸一期以酒店功能为核心
开发亮点:五星级中国大饭店
第二阶段(1996-1999)
发展阶段
市场环境:大量外资企业进入北京市场,巨大的办公需求,以及国贸一期的成功,大北窑地区商务氛围初具规模
主导功能:国贸二期以写字楼为主,核心商务功能显现
开发亮点:高端甲级写字楼
第三阶段(2005-2010)
成熟阶段
市场环境:区域商业市场持续繁荣,商务环境趋向成熟,办公物业激增
主导功能:写字楼,文化、会议和展览功能突出
开发亮点:京城第一高楼——330米国贸大厦
功能定位:
重要国际金融功能区
现代服务也聚集地
文化传媒产业聚集区
以商贸为主的城市综合功能区
产业多元化发展:国际商贸中心区,金融和文化传媒产业聚集地
国际商务中心区
北京国贸发展研究
功能定位
中国国贸——起步阶段(1985~1990年)
国贸一期:满足城市功能,树立区域形象
改革开放后,外商大量进入北京,外贸进出口额逐年大幅增长。但北京能够满足外商要求的商务设施极其薄弱。
北京亟需一个可以代表城市形象的综合性商务地标项目,体现城市的商务功能,为吸引更多外商进驻北京提供硬件基础。
1985年,中国国际贸易中心项目开始破土动工。
当时国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂,商务氛围薄弱。区域功能单一,以酒店为主,国贸一期的功能组合基本代表了区域特征,但在品质上均大幅提升。
1990年,,一座多元化、高质量、全方位的大型高档综合体成为区域的地标。
1985年
1999年
2010年
2005年
2009年
1996年
1990年
北京国贸发展研究
功能定位
1985年
1999年
2010年
2005年
2009年
1996年
1990年
中国国贸——起步阶段(1985~1990年)
国贸一期:大量外商进驻,以酒店为主导功能
外商大量进入北京,外贸进出口额逐年大幅增长
所在的大北窑区域多为制造业加工厂,商务氛围薄弱,区域功能单一,以酒店为主
项目一期主导功能为酒店,其次为写字楼
1990年8月30日国贸中心一期全面开业,成为北京首个集办公、住宿、餐饮、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多种功能于一体的综合建筑群。
在业态配比方面,酒店功能占比大,大量外商的进驻,为酒店业的发展提供市场支撑。
北京国贸发展研究
功能定位
国贸一期以酒店和写字楼功能为核心,其中总建筑