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标准答案:D
解析:考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件,建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
2、关于业主委员会职责的说法,错误的是()。
标准答案:C
解析:考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括:(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。
3、下列投标文件存在的问题中,导致投标文件无效的有()。
、无法辨认
,投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案:A,B,C,E
解析:考察开标时,投标文件无效的情况。开标时,投标文件出现下列情形之一的,应作为无效投标文件,不得进入评标:①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章,或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的,投标文件未附联合体各方共同投标协议。
4、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标,在确定预期投资收益率时,应综合考虑()。
标准答案:C,D,E
解析:考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率,是一个预期指标,一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
5、下列房地产中,不适用假设开发法估价的是()。
标准答案:B
解析:考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值,如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
6、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的()。
标准答案:A
解析:考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
7、出售型房地产开发投资的不确定因素有()。
标准答案:A,B,C,D
解析:考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括:土地取得成本,建筑安装工程费等费用,租售价格,开发周期,融资成本,空置率,经营成本,投资收益率。
8、下列房地产活动中,属于房地产金融活动的是()。
标准答案:B
解析:考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发,以及购买住房或其他房地产等,都需要大量资金,对金融有很强的的依赖性,房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
9、下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是()。
标准答案:B
解析:本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度,房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
10、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示,这体现了物业服务的()原则。
标准答案:C
解析:考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。
11、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时,首先应确定()。
标准答案:A
解析:考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中,如果存在多个楼栋,首先应确定楼栋平均价格。
12、下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是()。
标准答案:B
解析:本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度,房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
13、下列成本费用中,可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。
标准答案:A,B,D
解析:考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
14、房地产开发项目的土地取得成本包括()。
标准答案:B,C,E
解析:考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括:土地使用权出让金,城市基础设施建设费,土地房屋征收补偿费用,土地使用权取得税费。
15、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标,在确定预期投资收益率时,应综合考虑()。
标准答案:C,D,E
解析:考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率,是一个预期指标,一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
16、下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是()。
标准答案:B
解析:本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度,房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
17、建设项目中具有独立设计文件,建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是()。
标准答案:D
解析:考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件,建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
18、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务,这体现了物业服务合同的()特征。
标准答案:D
解析:考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务,故为双务合同。
19、关于划拨建设用地使用权的说法,错误的有()。
,划拨建设用地使用权没有使用期限
标准答案:A,C,E
解析:考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时,土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后,有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
20、下列房地产活动中,属于房地产金融活动的是()。
标准答案:B
解析:考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发,以及购买住房或其他房地产等,都需要大量资金,对金融有很强的的依赖性,房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
21、下列房地产中,不适用假设开发法估价的是()。
标准答案:B
解析:考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值,如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
22、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时,比较方案之间必须具备的可比性条件有()。
标准答案:C,D,E
解析:考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括:在对互斥方案进行比选时,必须的条件:被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足,必须经过一定转化后方能进行比较。
23、关于国有土地上房屋征收的说法,错误的有()。
,后搬迁
、扩建、改建的房屋,均可增加补偿费用
、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
,作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行
标准答案:B,C,E
解析:考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁,A正确。房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作,D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内不搬迁的,由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行,E说法错误。答案为BCE。
24、根据《物业服务企业资质管理办法》,一级资质物业服务企业的注册资本最低为()万元。
标准答案:C
解析:考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求,注册资本为人民币500万以上。
25、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长,应由()担任。
、乡镇人民代表
标准答案:D
解析:考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
26、房地产广告预算中,比重最大的费用一般是()。
标准答案:C
解析:考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分,也是影响广告决定做否的关键因素,约占广告费用总额的80%。
27、下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是()。
标准答案:B
解析:本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度,房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
28、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时,首先应确定()。
标准答案:A
解析:考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中,如果存在多个楼栋,首先应确定楼栋平均价格。
29、下列个人住房抵押贷款做法中,会降低月偿还额的有()。
标准答案:A,B,D,E
解析:本题为开放性试题,考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式,都可以降低月偿还额。参考答案为ABDE。
30、房地产估价的市场法中,可比实例在自身状况下的价格乘以()等于可比实例在估价对象状况下的价格。
标准答案:C
解析:考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为:可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
31、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失,属于建筑物的()。
标准答案:A
解析:考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧,是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。
32、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时,首先应确定()。
标准答案:A
解析:考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中,如果存在多个楼栋,首先应确定楼栋平均价格。
33、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款,通常采用的融资方式是()
标准答案:B
解析:考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式,房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。
34、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和()。
标准答案:C
解析:考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念,把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销,称之为4Ps。
35、下列房地产需求调查问卷的问题中,属于背景性问题的有()。
标准答案:A,D
解析:考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料,如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。
36、房地产广告预算中,比重最大的费用一般是()。
标准答案:C
解析:考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分,也是影响广告决定做否的关键因素,约占广告费用总额的80%。
37、购房人贷款45万元,贷款期限为15年,%,若采用等额本金还款方式按月还款,则第20个月末的贷款余额为()万元。
标准答案:C
解析:考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月,等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。
38、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失,属于建筑物的()。
标准答案:A
解析:考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧,是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。
39、某商品房开发项目占地面积2万平方米,容积率为3,楼面地价为1000元/平方米,预计总建造成本为16800万元(不含土地成本),销售税费为销售收入的11%,可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价,成本利润率为25%,则商品房销售均价为()元/平方米。
标准答案:A
解析:考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米,每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米,则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*=5337元/平方米。