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一、物业收费纠纷
1、因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的
冯女士因拖欠41个月物业费,被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中,冯女士拿出了有利证据,证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵,如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。
法院如何判决?冯女士是否应付物业费?
法院根据权利义务对等原则,对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减,扣减比例根据实际违约情况确定为30%,冯女士须交41个月物业费的70%。
案例解析:《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务,同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务,因此,业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务,即使物业公司提供的服务有瑕疵,业主也不得依次为由拒交物业费,但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
(2)业主不满物业服务以物业服务不到位为由拒不交纳物业费
原告世纪城物业管理有限公司诉称,业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子,、供暖费6000余元及车位管理费1500元,请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称,被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意,以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为,《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说,对于欠费业主应先由业委会督促交费,这是一个强制性条款,在没有业委会督促交费的前置程序下,物业公司无权直接起诉欠费业主。
、、车位管理费1500元。法院经审理认为,北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》,在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定,同时,也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》,应视为是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。
《物业管理条例》第六十七条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下,无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间(),在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解,也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定,在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼,符合双方约定,亦符合法律规定,故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由,法院不予采信。
曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理,并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述,双方约定了物业管理费的标准,但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题,不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议,可向相关的主管机关提出投诉,由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前,曹女士的上述主张没有事实及法律依据。
《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务,此外,《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任,因此,物业公司依约提供了物业服务后,业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准,业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准,根据自治原则,被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用,否则就要承担相应的违约责任。
(3)以无人居住为由拒不交纳物业费
典型案例:,,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费,于是跟物业公司产生了纠纷,为了收取物业费,物业公司将柳先生告上法院。
法院判决:柳先生应交物业费
案例解析:第一,所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.
第二,当部分业主将物业建筑物空置后,,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.