文档介绍：上海九亭贝沙湾三期商业项目定位分析报告
20073>.
贝沙湾三期商业定位
现状篇
北区商业现状
重点个案介绍
北区商业现状
本项目
知雅汇商铺
以汽车零配件为主。
奥园商业街
农贸市场
集中商业
零散商业
还是五金店、装修材料店、麻辣烫、劳务介绍所等,间或有一个便利店、药店、水果店铺等,依然没有摆脱传统九亭商业的影子。
设有联华物美超市,已试运营,一楼餐饮、百货区,二、三楼为超市。商品档次不高,有一定人气,但消费群体以附近工地民工为主。还有一个好又多超市,情况类似。
知雅汇沿街店铺业态混乱、档次偏低。
北九亭商业现状
现有商业以售为主,导致业态混乱、管理不佳。
本项目周边商业现状
奥林匹克花园商业街
农贸市场
联华超市
重点个案介绍
奥林匹克花园一期二期总建筑面积为70万方
商业街估测建筑面积为5000—7000平米
平面布局和人流动线
奥林匹克花园商业街
与本案相似性大
沿街商铺
入口广场
内街商铺
休憩区
生活必需配套类(中国银行、超市等)经营良好
商务休闲娱乐类(上岛咖啡等)经营惨淡
入口广场内置,景观不活泼,难以吸引客源
入口广场
内街商铺
沿街商铺
休憩区
奥林匹克花园商业街
——入口广场
整体经营最佳,业态几乎全部为餐饮
客源以小区内部业主为主,80%属于家庭型就餐
道边的绿化树降低了沿街店铺的可见度,阻碍了路过客导入
内街商铺
入口广场
沿街商铺
休憩区
奥林匹克花园商业街
——沿街商铺(长约200米)
内街业态以社区配套服务为主,经营普遍较差
洗衣店便利店等具有稳定客源业态经营较好
酒吧和快餐等缺乏外界客源支撑业态经营差
入口广场
内街商铺
沿街商铺
休憩区
内街透视
空置的店面
便利店
倒闭的酒吧
奥林匹克花园商业街
——内街商铺
入口广场
内街商铺
沿街商铺
休憩区
位置太靠内,造成人流较少
缺乏软质景观和硬质景观的搭配协调
敞开的空间缺乏私密性
——休憩广场
奥林匹克花园商业街
——奥林匹克花园商业街分析总结:
规划布局:含有内街的商业街形式,商铺全为复式商铺
开间进深:,进深在8—10米,面积范围在60—140平米
商铺价格:中介定价为15000元/平米,转手频率极低,有价无市状态
商铺租金:,快餐、休闲娱乐类业态入不敷出
商铺出租率:80%出租率,非餐饮业态二层多为空置或者是超市仓库
经营业态:沿街商铺全为餐饮,经营较好,内街社区配套商业经营佳,休闲娱乐类业态经营差
经营管理:缺乏统一经营管理,经营较为混乱,部分商家陆续流失
消费客源:大部分以小区内部业主为主,家庭聚餐多,路过客较少
本案要借鉴强化其优点,规避其缺点
奥林匹克花园商业街
规划布局:避免商业内街,选择开放性布局和沿街商铺
景观绿化:动静结合的活泼景观利于吸引人流,考虑水系引入,绿化不可降低商业可见度
业态选择:中高档家庭聚会型餐饮和小区配套型商业为主,避免缺乏稳定客源的业态引入
前期招商:统一规划招商业态,品牌连锁先入
经营管理:专业的经营管理公司统一经营管理
奥林匹克花园商业街
对我们项目的启发:
规划篇
九亭整体规划
北区商业规划
九亭整体规划
重点片区
商业规划
中心商业街区规划
玖九广场商业商务设施布局
北部房产区邻里中心规划
交通规划
重点片区
九亭是位于上海西面、闵行区与松江区交界处的小镇,1978年建镇,总面积32平方公里。
目前共有5个重点片区:
上海松江高科技园区--松江唯一的高科技园区;
上海久富经济开发区;
高优质农业园区--已形成“万亩蔬菜、百亩市场”的农副业发展新格局;
九亭新镇区--地处全镇中心,总面积约7平方公里;
九亭房产区--沪松公路以北万亩房产开发区,现已成为九亭发展第三产业的支柱。
松江高科技园区
久富经济开发区
高优质农业园区
房产发展区
九亭新镇区
商业规划
商业规划将结合九亭镇中心改造和市政道路建设,调整提升九亭大街、九新公路为主的中心商业街区,规划建设北部和南部两翼邻里中心。
M9九亭站是中心城区通往松江区第一站,也是面积较大的中心站点,将在这里建设轨道交通商业商务区。规划范围:位于沪松公路以南,九新公路以东、沪亭南路以西,蒲汇塘以北,总用地面积112亩,总建筑面积215400平方米。将以玖九广场为载体,整合站点周边商业资源,组团式开发地下与地面空间,融交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、文化休闲为一体,各建筑物之间用景观绿化带、步行走道有机联系,绿化率不小于35%。建成后,将是上海