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2
1
4
3
5
6
7
8
9
ST.
10
12
11
7
深圳市华电房地产开发有限公司
,别墅用地.,-
9
深圳市住宅局
,-,-
11
龙华镇物业发展公司
总占地约10万,-
+
12
1
新一代实业公司
,-
-
2
深圳市祥泰信息咨询有限公司
,-,-
+
3
5
8
+
+
2
4
龙华镇物业发展公司
,-
6
正兴隆房地产(深圳)有限公司
占地10万,-
10
深圳市榕江实业公司
,-
随着05年7月梅龙路的开通,以及07年福龙路通车,08年地铁竣工的规划影响,预计龙华二线扩展区未来2-3年会成为开发热点
在深圳这座没有太多人脉基础的带状城市,高端物业可进行以下粗犷地分类(静态):
从东向西迁移的城市豪宅
(罗湖—香蜜湖—华侨城—填海区)
东线海景
西线尖岗山
北线观澜golf/万科系
郊区低密度物业
(潜龙山庄、圣莫丽斯,)
深圳主流地产开发商被迫迎合离心式的城市化扩张模式(动态的竞争趋势)
城区
以华侨城/填海区/9万3为典型代表的城市豪宅
以东部海景豪宅、观澜golf、中信龙岗植物园、振业城等为代表的资源性主题地产
从被动郊区化到新城市化
05-06年,主流开发商的主要项目将集结在城市边缘(万科在龙华/坂田;金地在二线拓展区;招商华侨城在尖岗山;益田/中信在东角头)
城市扩张
郊区
城市边缘
项目
容积率
与本项目的竞争关系
万科城/山湖林海
1-
同期直面竞争/后期竞争
金地二线拓展区
<2
尖岗山项目
项目客户群错位
比较因素
万科城
山湖林海
规模
43万平米/()
容积率
1
定位
40%四房以上
(其中18%TH)
超过一半TH,小高层约占20%
规划特色
中心广场湖面
临湖半岛、湖水、人工水系
风格
西班牙
多风格组合,倾向自然清新
独特性
AA
AAA
在二线拓展区、龙华
腹地尚未成熟之际,
我们必须与潜龙山庄、
圣莫丽斯等物业区隔
客户
Q1——大势:房地产市场快速健康发展
Q2——竞争:本项目将与万科城产生竞争
Q3:圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处于怎样的地位?
外部因素
内部因素
必须明确的3个前提
地产品牌发展的几个阶段
品牌阶段
基本特征
适用前提
相关案例
初级阶段
“量大就是美“
开发商具有极强的土地获取能力
顺驰
中高级阶段
社区开发商的区域性主导,形成边际效应
先天性(或逐渐形成)的区域性资源或成本优势
招商、华侨城、万科在坂雪岗
产品系列化
有规模化扩张的战略需要
万科产品系列
高级阶段
客户的主导性
庞大的客户基础或客户专营的能力
新鸿基/万客会
大势:房地产市场快速健康发展
竞争:本项目将与万科城产生竞争
品牌:,并依靠产品创新提升区域价值
3个前提
2个必须回答的关键问题
客户
项目的核心竞争力
项目
套数
面积区间
单价区间
总价区间
万科城
联排别墅
28
220-269
1万—
200万—400万
万科东海岸
TH
150
190-260
1万—
250万—350万
17英里
TH
105
188-312
400万—800万
天琴湾
退台式公寓
18
180-220
均价2万
320万—500万
瑞河耶纳
TH
60
220-280
300万—400万
半山兰溪谷
TH
36
260-290
300万—350万
熙园
TH
89
230-386
350万—600万
180-390
1万­­—
200万—800万
TH
项目
套数
面积区间
单价区间
总价区间
观澜高尔夫大宅
81
430-900
2万
1000万—3000万
17英里
2
258
-
650万—700万
西丽山庄
71
300-500
2万
600万—1000万
波托菲诺
23
260-360
均价3万
780万—1000万
总计
177套
1万­­—
600万—800万
别墅
04年深圳别墅供应177套;TOHO供应486套;
(数据来源:中原深港研究中心)
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间(万元)
大平面市场供应1437套
联排别墅供应373套
独栋供应177套
>500
300-400
180-250
(数据来源:中原深港研究中心)
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套;300万元以下TOHO的供应量为113套,400万元左右仅仅36套。存在供应断层
此区间的高层供应来自红树湾和天鹅堡;
TOHO供应来自万科城和东海岸
250-300
此一区间在各楼盘的量都是少数