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2010年3月21日汉中项目定位与可行性研究报告.pdf

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文档介绍

文档介绍:谨呈:鹏业集团谨呈:鹏业集团陕西致力投资置业有限公司陕西致力投资置业有限公司
陕西金地房地产开发有限责任公司陕西金地房地产开发有限责任公司
把握需求与准确定位是项目成功的法宝
——项目定位与可行性分析研究报告
宜北


居方
价江
派值典南
的的
九景
2010年3月21日

2010年3月21日
鼎色
气经
一战定江山,成功破局一战定江山,成功破局
①占地200亩的项目虽非大盘,但成功破局必须具备大盘的气度和操
盘思路、手法。
②区域价值,是房地产项目成功成功开发的基础,本项目开发,要
联合周边的项目,要区域造势,“合纵连横”,提前预热区域,树立区域的
影响力
③产品是成功的关键。项目要成为汉中乃至陕西的“汉风格建筑或欧
式建筑风向标”,产品涵盖了商业、住宅、会所等复合功能,丰富的产品
类型及组合资源是其他项目无法比拟的,这是本项目的最大价值点,在
后期的营销策略中应作为本项目的最大卖点给予放大。
④营销战略是实现项目价值最大化、树立发展商品牌形破局的利器。
通过科学、慎密的研究方法和理论体
系为项目成功定位:
第一步第二步第三步第四步
市场研究地块研究项目控地策略及定位经济预算
市场定位
价值提炼客户定位

品微调
产品定位方

价格定位
可行性具象化经济效益
研究地块产品方案开发周期分析
销售周期
目录
01 第一部分市场环境解析
02 第二部分地块价值挖掘
03 第三部分目标客户是谁
04 第四部分产品开发策略
05 第五部分项目价格筹划
06 第六部分项目经济预算
07 第七部分经典派之服务
PART·1 市场环境解析
一、宏观经济环境
宏观政策方面:扶打结合,有效抑制房地产市场泡沫,使其健康发展。
调控政策 2007. 9
首付最低2成,贷款最国十五条央行银监会文件央行财政部文件: 政策大限:
低下浮10% 购买建筑面积90平方购买第二套住房首付首次购买普通自住房和房补政策于
米以下首付款比例2 需4成,利率上调改善型自住房首付可以 12月31日到
成;90平米以上的首 10% 为2成,利率下浮30% 期。
付3成
市场效果
政策扶持房地产市场政策效果不够明显, 置业者购房信心缺拐点时代逐渐淡化, 置业热情高涨
发展,市场逐渐火热置业高潮并未减退失,观望情绪浓厚置业热情逐渐复苏投资氛围浓厚
20092009年,在宏观政策对楼市的扶持下,楼市已经明显走出年,在宏观政策对楼市的扶持下,楼市已经明显走出20082008年的低谷。年的低谷。
然而岁末优惠政策的到期,将会促使楼市出现新的调整,抑制需求的现象或有显现。然而岁末优惠政策的到期,将会促使楼市出现新的调整,抑制需求的现象或有显现。
楼市调控效果不佳:调不完的政策,涨不停的房价,楼市前景依然趋好
国务院国务院1818号文件提出:号文件提出:““房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支
20032003年年柱产业柱产业””,房地产被正式赋予产业的定义。房价便开始以每年两位数的增幅攀升,房地产被正式赋予产业的定义。房价便开始以每年两位数的增幅攀升
全方米上涨至2608元/平方米,%
20042004年年全方米上涨至2608元/平方米,%
%%。为稳住房价,。为稳住房价,20052005年国务院办公厅连续出台了年国务院办公厅连续出台了
20052005年年
两个两个““国八条国八条””,国家出手控制房价自此正式拉开序幕,国家出手控制房价自此正式拉开序幕
““国六条国六条””继续出台,使继续出台,使20062006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下。全国年全国住宅价格涨幅降到两位数以下。全国7070个大个大
20062006年年
中城市房屋销售价格同比上涨中城市房屋销售价格同比上涨55 .4%.4%,新建商品住房销售价格同比上涨,%%
市场经过一段观望后,再度出现房价大幅上涨的一个高峰,全均售价增市场经过一段观望后,再度出现房价大幅上涨的一个高峰,全均售价增
20072007年年
长率达到长率达到1616 .86%.86%,住房销售平均价格达到,住房销售平均价格达到364536