文档介绍：富丽房产青田项目(景山、湖口头)
市场定位及产品优化建议
浙江动脑营销机构
2010年8月
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目及区域背景分析
市场细分及集中分析
分析结论
项目及周边地块勘察
青田县宏观经济情况
青田县房地产市场现状
地块解析和界定
土地市场分析
项目产品分析
竞争项目客户群特征分析
区域市场情况
(公寓、排屋、别墅等)
地产专业人士
房产销售人员
房产中介人士
相关政府部门
购房人群
目标市场竞争性供给分析
项目整体实现机会点分析
项目面临客群分析
案例借鉴
地块价值分析结果
项目原有定位论证
项目定位发展建议
面对市场,富丽项目将怎样激起客户购房欲望?
产品未来需要吸引的目标客户群体是什么人?
项目的优势在哪里,如何打造本项目产品吸引目标客户?
怎么样打造富丽房产品牌,赢得市场口碑?
定位表述:
概念:尚上生活新天地
主题:从产品时代跨入作品时代
客户:追求身份、享受品味生活的上层人士
优势:湖口头地块全江景地段、景山地块半山地段,精装修、细节创新产品、高品质生活服务等
核心问题提炼
项目研究思路形成
区域环境
调研分析
项目
理解及分析
锁定目标
客户群
项目可发展的
市场定位
如何进行
产品塑造
如何进行
营销推广
宏观市场
研究分析
竞争项目
调研分析
消费群体
调研分析
项目
SWOT分析
可行性
市场支撑分析
项目地块及环境
调研分析
符合目标客户群
的住宅定位
可借鉴项目
研究分析
提升项目品质
产品细节分析
目录
第一章青田房地产市场分析
第二章项目地块分析
第三章专业人士及客户访谈
第四章项目SOWT分析及定位策略
第五章项目整体定位及产品发展战略
第六章:项目产品策划建议
第一章青田房地产市场分析
第一节青田房产宏观方面的数据
第二节青田高端住宅项目市场分析
第一节青田房产宏观方面的数据
一、土地方面
2007-2009年土地供应情况
年份
青田土地出让规模(亩)
可建建筑面积(万㎡)
2007

2008

2009

分析:青田近三年整体土地供应量相对较小,2008年由于整体市场不景气,土地出让十分稀少,。但之后的2009年,土地出让规模有大幅度增加,即使如此,青田每年出让土地的可建面积也不超过20万平方米。
二、商品房供应量方面
2006-2010年上半年青田城区批准预售的商品房上市量、销售量如下表:
年份
批准预售上市量(万㎡)
销售量(万㎡)
施工面积(万㎡)
竣工面积(万㎡)
2006

50
50
2007

113
47
2008

35
2009
17

-
2010上半年
6

-
三、青田房地产市场特点
1、供需矛盾突出
青田是个山区小县城,“九山半水半分田”的地理环境导致了青田土地资源的先天性不足。因此,青田城区的房地产开发量向来十分有限,从2001年到现在,新开发的楼盘屈指可数,目前在售的项目也是寥寥无几,仅万基房产的少数楼盘。市场供应量十分短缺,供求矛盾异常突出。面对强大的市场需求,即将开盘的百川润城将成为未来市场供应主力,但青田房地产市场由来已久的供需矛盾始终得不到有效解决,且日益突出。
2、藏富于民,强劲购买力助推房价上扬
据青田统计信息网统计,青田目前总人口47万,而分布于全世界的青田籍华侨达到了23万人,%。长期在异国他乡奋斗的华侨积累了大量财富,回家乡购房置业成了他们的重大心愿。于是,大量的海外资金纷纷涌入楼市,极大的推动了青田房地产业的发展,在加速楼盘去化的同时,也导致青田房价节节攀升。
3、房价跃居全国县级城市最高
3000元/㎡!5000元/㎡!1万元/㎡! 2万元/㎡!短短5年时间里,浙南小城青田的房价连续翻番,很可能已经成为“全国房价最高的县城”。土地稀缺是造成青田高房价的最重要的原因。