文档介绍：目录
前言
第一部分市场分析
通州地产市场简述
市调分析
第二部分定位分析
一、项目描述
二、客户定位
产品定位
第三部分宣传推广计划
宣传推广要点
具体运做要求
销售工具要求
推广工具及形式
宣传推广的阶段
补充说明
前言
***北京火红的房地产市场
2002年1—4月现房销售176万平方米,%
今年以来,本市房地产开发投入持续高涨,供应量进一步加大,市场销售不断升温,销售面积高于同期竣工面积。
截至4月底,,%,;,%,,,%;,%,,增长40%,,。
从一季度房地产开发情况看,本市房地产开发总体形式比较乐观,但也有几个现象值得关注:
其一,商品住宅投资增速趋缓。,。而在住宅投资趋缓的同时,。市统计局统计报告分析认为,住宅产业是国民经济重点发展的领域,商品住宅作为住宅建设的主体,近年来增长很快,是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下,投资者投资去向的调整还需慎重。
其二,新开工面积首次出现下滑,这是近年来少见的现象。新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一,本月商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号,还有待观察。
其三,拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度,本市房地产开发各项应付款合计8亿元,,。

其四,本年房地产资金到位中,利用外资下降较快。虽然房地产资金总体比较充裕,但从结构看,,%%。
销售是房地产市场的中心环节,销售量和价格变动情况不仅对房地产自身市场供求和前景影响巨大,对整体经济的影响也不容忽视,是观察经济运行情况的重要指标之一。虽然目前本市房地产市场在法律建设、市场规范、质量保障、物业管理方面还有待完善,但从宏观看,销售量、投资量、供应量均大幅增长且大致同步,商品住宅平均售价也稳定在上年末的水平,对房地产市场的发展和整体经济运行均产生了积极影响。
透过房地产火红的现象看出,房地产销售作为一门新兴行业尤为引人注目,问题也尤其多。
第一部分市场分析
通州区地产市场现状:
1、作为CBD的后花园,通州由于交通的便捷而在广大购房人群心中占有一席之地,尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。
2、小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势,亚中产阶级成为主要购房群体。因此,低总价,轻松供房成为该区域客层的要求。
3、开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。
项目位于北苑环岛南侧,从国贸驱车仅13分钟即到该区;且有多条公交站点如342、388、728、930、928支、846、交通十分便利。交通工具选择多样化,对购房者极具吸引力。另外,随着通州区整体规划的逐渐展开,将进一步推动该地区的发展与繁华,并使这一地区更趋成熟。
位于CBD后花园的纯居住区,这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周围工作的白领。
4、从周边项目情况分析,大都中档价格在2800—3300之间,新华联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马,已广为人知,之所以该项目配合在配套上及价格上的优势,使项目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该区域开盘项目。
5、北京对外地人购房也实行“20%首付”这将极大激活一部分需求。
6、通州项目运作中,项目的前期产品策划、后期的销售策划缺少专业性、系统性。
7、我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查:
从通州若干项目情况来看
项目销售中,消化最快的是60平米左右的一居室,70-90平米的二居室,90-110的三居室,消化速度上看,一居大于二居,二居大于三居。
通州区需求中,紧缺小户型,即低首付、低月供的经济实惠型的房型。
操作较专业的项目,销售情况较好,如:新华联家园、新华联锦园、天赐良园等。
大多数项目前期的产品策划不到位,与后期的销售不连贯,导致后期消化吃力,销售周期长,销售费用较高。
商品房项目的销售中, 期房多,现房少;
非商品房(小产权房)及底商