文档介绍：镇江新区农贸市场地块开发思路及经济测算
专业·服务·价值
1 项目本体分析
2 城市背景研究
3 房地产市场研究
4 消费需求研究
5 推盘策略及商业销售模式
6 经济测算
7 人员架构
项目区位----位于镇江新区,距离镇江市区24公里,是镇江重点发展区域
★
本案
项目位于大港新区南部,紧邻338省道,五峰山路与烟墩山路之间,周
边新建45万方“万顷良田”安置区为项目商业提供强有力的人口支撑。
区位地位——大港区承担港口物流的功能,独立于主城进行发展,主城客
户被丁卯区截流,客群以本地为主
镇江房地产板块根据行政区域
划分为润州、京口、丹徒、新区润京
口
州 1
(丁卯和大港)五个板块。 2 5
其中,镇江主城区由京口和润大港
4
州的一部分构成,润州和丁卯是丁卯
城市向外扩张的两个方向。丹徒
3
和大港则脱离市区,独立发展。丹徒
板块划分发展驱动主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述客户来源
京成熟居住氛多层、洋房、高层、别中南世纪城、江山名
京口 7000-13000 镇江人印象中的老城区全市
围墅洲
多层、洋房、高层、别老城区一部分,城市重点
润州发展潜力万科项目、冠城国际全市
墅 6000-13000 发展方向
丹徒生态、价格多层、高层、别墅 4000-10000 香格里拉、风景城邦脱离市区的新城丹徒、全市
丁卯产业基础多层、高层 4500-9000 永隆城市广场城市向东发展的新区城市东区为主
大港产业基础多层、别墅 3500-6500 海德公园脱离镇江城区的新区大港本地人口为主
地块情况——位于大港近郊板块,规划中的中央商务区边缘,紧邻“万顷
良田”安置区,发展潜力较大
随着新区城市中心南
移,金港大道以南至港港区
南路、沿江公路规划为
新区的CBD。
利基点: 老镇区
1、所处区域属于大港
新兴板块,发展潜力
大;
2、紧邻沿江大道,地银山公
块通达性良好。园板块
障碍点:
1、偏离大港中心,配
套不足;
中央商务区
2、紧邻安置小区,对
项目形象造成一定影响。
本案
地块交通情况----地块周边交通通达性良好,是新区的南门户
扬中方向镇江大港各出城路段每小时车流量对比
1600 1364
1200
916
756
800
姚桥方向
432 364
镇江方向 400
本案 0
丹阳方向常州、江阴方向大港-扬中大港-丹阳大港-镇江大港-常州大港-姚桥
镇江大港各出口分车型每小时车流量分析
1200
1052 小汽车大巴士货运车
1000
项目地块周边交通通达性非常
800
668
好,往镇江、丹阳、常州方向皆
600
464
400 可通达,是新区的南门户。
240 220 232 236 220
200 144 132
72 60
28 52 12
0
大港-镇江大港-丹阳大港-常州大港-扬中大港-姚桥
地块指标——,,区域较大规模专业市场兼
住宅项目
地块C 地块D
地块B
地块E
地块A 地块F
核心问题界定
问题一:在目前市场竞争格局下,陌生区域大盘如何开发?
问题二:人口基数小的情况下,大盘如何实现快速跑量,从
而减小开发中的资金压力?
问题三:住宅、商业售价能达到多少,项目总销有多少?
问题四:项目开发利润?
问题五:人员框架如何安排?
1 项目本体分析
镇江城市研究
城市背景研究
2 大港片区研究
3 房地产市场研究
4 消费需求研究
5 推盘策略及商业销售模式
6 经济测算
7 人员架构
镇江城市研究结论——长三角经济盆地,第二产业发展迅速,城市发展前
景看好
城市地位地处长三角,是宁镇扬重要节点城市
镇江城市研究
经济水平沪宁线经济盆地,但良好的地理位置使得城市极具发展
潜力
产业结构第二产业为城市主导产业,以机械、化工、造纸为主,
未来城市将加大工业投资力度,产业增加前景良好
生活水平典型的金字塔人口结构,人民生活收入较高但缓慢增长
经历了长期的无序发展之后,城市发展方略逐渐明朗,
城市规划确定了“一体两翼”的城市发展思路