文档介绍：该【土地估价师培训的心得体会 】是由【老狐狸】上传分享，文档一共【7】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【土地估价师培训的心得体会 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。土地估价师培训的心得体会
本人于9月28—29日参与了天津市土地估价协会组织的土地估价实务培训。这次培训王月红、朱霞、杨志三位行业理论学问扎实、实践阅历丰富的教师结合土地估价师案例,针对估价工作中常易犯的错误,从以下四个方面进展了讲解和点评:
1、不动产统一登记的相关问题的讲解;
2、耕地爱护相关内容讲解;
3、土地出让价格评估若干问题讨论;
4、银行抵押风险把控。
在培训期间,我们仔细学****了自治区协会安排的这4门课程,通过这次学****我们感觉受益匪浅,开阔了眼界。自己体会最深的是以下几个方面:
一是银行抵押风险把控中要避开土地使用权2年闲置被无偿收回的风险。一旦被认定为闲置土地,银行的抵押权会受到威逼。我听了教师的讲解后,熟悉到我们土地评估机构作为向银行等金融机构供应中介询问效劳的专业机构,对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险,应当详尽充分地向银行提示。
二是特殊关注土地使用权抵押工程规划指标批准文件的有效期。在评估土地时,我们要求托付方供应土地使用权产权证,国有建立用地土地作用权出让合同,建立用地规划许可证,假如已经开工开发的,还要求托付方供应工程规划许可证,施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件,才真正具有市场价值,而规划条件的合法表现,是规划行政治理部门颁发的规划许可证明文件和建立行政主管部门颁发的施工许可文件。根据标准出让的土地使用权,应当附有规划条件。但工作中在收取资料时,对于未开工开发的土地,托付方往往只能供应产权证和国有建立用地土地使用权出让合同,即使能供应建立用地规划许可证和工程规划许可证,有些也是早已过了有效期的。要避开规划许可文件失效,土地使用权的市场价值受到影响,进而影响到土地抵押权的实现。
总的来说特别庆幸参与了这次培训班,让连续教育时间虽短,但详细学****内容之外的意义是巨大的。除了对估价遇到的困难问题有了新解答,对整个行业的进展熟悉也会有进一步的提高。
土地估价师培训的心得体会2
本人于10月17—18日在重庆市工商大学学豪酒店参与了土地估价师西部救济规划重庆培训班连续教育培训,主办方邀请了四位行业内理论学问扎实,实践阅历丰富的教师授课,他们分别是北京康正宏基房地产评估有限公司的梁津教师,陕西华地房地产估价询问有限公司的石桂琴教师、,梁津教师讲解了《土地使用权抵押的法律体系、过程风险、案例分析》,石桂琴教师讲解了《土地估价报告撰写中常见的规律性和全都性问题分析》,赵松教师讲解了今年国土资源部办公厅关于公布《国有建立用地使用权出让地价评估技术标准(试行)》的通知,魏新教师着重讲了《土地估价报告的制作》。四位教师靠着对法规政策的深刻理解,结合土地估价案例,针对土地估价工作中常犯易范的错误,从四个不同方面讲行了讲解和点评。特别感谢主办方请到这么好的教师来授课,既有理论又有实战阅历,让我们这些实践阅历有待提高的估价师受益匪浅,深受启发。特殊是梁津教师对土地使用权抵押的过程风险、案例分析,石桂琴教师对报告撰写中常见的规律性和全都性问题分析,感觉完全是针对我特地讲解的,就好象他们观察我作的土地估价报告,单独对我点评一样,让我深有感受,下面我就这次培训谈谈我的几点体会。
一、地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。
在实际的评估工作中,我还没有遇到过划拨土地单独抵押的案例,遇上的都是地上有建筑物且办理了合法房地产权证的房地产,在评估时评估整个房地产的价值,然后扣除应补缴的土地出让金,就得出了估价对象的评估价值。以我的理解,既然产权证上土地出让方式
为划拨的房地产可以抵押,那地上无建筑物的划拨土地也可以评估价值后抵押。梁津教师讲了划拨土地使用权抵押的法律依据:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定:符合以下条件,经土地治理部门和房产治理部门批准,划拨土地的土地使用权可以抵押:……(3)土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;……依第(3)款要求,划拨土地上应当有建筑物,才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。可见,划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的状况下,不能设定抵押。听了梁津教师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解,庆幸在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的案例或者询问,否则就闹笑话了。
二、土地使用权2年闲置被无偿收回的风险
依据20xx年5月22日最新修订的《闲置土地处Z方法》(以下简称《方法》)第十四条第(二)款规定:未开工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门根据《中华人民共和国土地治理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产治理法》其次十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建立用地使用权人下达《收回国有建立用地使用权打算书》,无偿收回国有建立用地使用权。虽然有此规定,而在实际执行中,由于众所周知的缘由,到目前为止,还没有哪一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿收回。因此,我在遇到评估此类土地价值时,也仅仅是在报告中向报告使用人提示,请报告使用人关注。而在内心,对土地使用权闲置2年会被无偿收回,不以为然。梁津教师强调:土地使用权被无偿收回,原使用权人名义的土地使用权灭失,设立在土地使用权上抵押权随之灭失,其为银行贷款所起的担保作用不复存在,金融机构的优先受偿权也消逝。而《方法》取消了银行作为抵押权人,在拟定闲置土地处Z方案过程中的参加权,在闲置土地的处Z过程中,银行失去了在拟定处Z方案过程中爱护自身权益的主动时机。一旦被认定为闲置土地,银行的抵押权会受到威逼。我听了梁教师以上的讲解后,熟悉到我们土地评估机构作为向银行等金融机构供应中介询问效劳的专业机构,对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险,应当详尽充分地向银行提示。
三、关注土地使用权抵押工程规划指标批准文件的有效期
在评估土地时,我们要求托付方供应土地使用权产权证,国有建立用地土地作用权出让合同,建立用地规划许可证,假如已经开工开发的,还要求托付方供应工程规划许可证,施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件,才真正具有市场价值,而规划条件的合法表现,是规划行政治理部门颁发的规划许可证明文件和建立行政主管部门颁发的施工许可文件。根据标准出让的土地使用权,应当附有规划条件。但工作中在收取资料时,对于未开工开发的土地,托付方往往只能供应产权证和国有建立用地土地使用权出让合同,即使能供应建立用地规划许可证和工程规划许可证,有些也是早已过了有效期的。在没参与这次培训班前,实事求是地讲,我也没重视工程规划指标批准文件的有效期问题,发觉不在有效期内,往往催一催或者问一问托付方,要求他们供应最新的规划指标文件,或者要求他们解释。实在供应不出来,为图省事,就直接采纳已过了有效期的规划指标文件中的参数进展评估,没有意识到规划许可文件失效,土地使用权的市场价值会受到影响,进而影响到土地抵押权的实现。
四、实际用途与登记用途不全都物业的评估
在讲课中,梁教师举了一个案例,就是开发商将临街楼房建成了临街商铺并根据商铺出售,但在办理产权证书时,开发商为了躲避一些费用,将商铺仍按规划批准的住宅用途办理了产权证。而在现实生活中,物业登记用途为住宅,而实际用途为办公或商业,我在评估工作中,还遇上过登记用途为工业用房,实际用途为商业的极端案例。
假如严格根据相关法律法规,擅自转变用途均属违规,应由政府有关部门进展查处,以前在评估这种物业时,我也是按证载用途评估其价值,但评估结果与市场实际售价有肯定差距,自己也知道与市场价值不符,与客户沟通,客户对评估结果也不认可,感到很为难。针对这种状况,梁教师提出了解决方案:可以根据实际用途的正常市场价格评估,再扣除估价基准日应补交的出让金,得到最终价值。我觉得梁教师提出的这个解决方案太好了,今后再遇到类似状况,我就知道怎么处理,与客户也好解释和沟通了。
梁教师讲的土地剩余使用年限对抵押期间的影响、建立工程款优先权问题、政府储藏土地抵押等问题,对我们的土地评估实际工作都有很大帮忙。
五、地价影响因素分析与估价方法及参数取值之间的不全都
在出土地估价报告时,常常由于客户催得急,时间紧,只重视估价方法和参数取值及测算,无视了地价影响因素分析,甚至直接粘贴复制同一地区的地价影响因素分析。将这两局部割裂开来,未考虑地价影响因素与地价水平确定的关联性。石桂琴教师不愧是资深的土地估价师,把我们在撰写土地估价报告中常犯的一些错误都列了出来,比方:在一般因素分析中,前面对当地地产市场进展分析时,得出的结论是“地产市场活泼,地价逐步上升”,在估价方法选择的阐述中,却给出“当地工业用地交易很少,市场不完善,且可比性差,不适于选用市场比拟法”的理由;在一般因素和区域因素分析中,前面说“区域环境大大改善,土地升值较快”,而在地价确定时,对较低价格不作分析推断,直接取了较高的权重;在市场比拟法的区域因素分析中,说四周环境较好、区域位Z较好、交通便捷度高等,而在基准地价系数修正法的区域因素修正的因素条件说明中,又和市场比拟法不全都,甚至自相冲突。
在听了石教师的讲课后,我的体会是:今后在撰写报告时,肯定要把报告作为一个整体,写完后自我检查,前后比照。
石教师还讲了估价方法应用中的不全都问题,比方在应用市场比拟法时,估价对象与比拟案例的内涵不相全都,估价对象为纯住宅用地,所选比拟案例为商住用地,这也是我在评估工作中最常犯的错误,今后在评估工作中要记住教师讲的要点,吸取教训,严谨地选择每一个参数,合理分析确定估价结论,写出合格的土地估价报告。