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估价报告编号:
粤美评报字F18A105(-FA107)号
估价项目名称:
广州市黄埔区峻弦街16号2803房(实勘为合景天峻A2栋)房地产市场价值评估
估价委托人:
广州市花都区人民法院
房地产估价机构:
广东美佳联房地产与土地评估征询有限公司
注册房地产估价师:
朱兴宏40
江正旗84
估价报告出具日期:
七月二十六日
广东美佳联房地产与土地评估征询有限公司
公司地址:广州市天河区天河北路28号时代广场西座1005室
电话:
传真:邮政编号:510620
致估价委托人函
广州市花都区人民法院:
承蒙委托,我公司对位于广州市黄埔区峻弦街16号2803房(实勘为合景天峻A2栋)的房地产市场价值进行估价,根据《广州市花都区人民法院评估委托书》的规定,估价对象的价值时点设定为实地查勘日7月17日;估价目的是为贵院办理案件提供价值参照根据;价值类型为价值时点的市场价值。
估价人员根据估价目的,遵循有关法律法规和制度政策,按照估价原则和估价程序,在实地查勘和市场调查的基本上,运用比较法和收益法对估价对象的市场价值进行测算,拟定估价对象的估价成果如下:
广州市黄埔区峻弦街16号2803房(实勘为合景天峻A2栋),建筑面积为平方米,在价值时点的评估价值为RMB1,154,766元(评估单价:12,560元/平方米),大写人民币壹佰壹拾伍万肆仟柒佰陆拾陆圆整(该评估价值已涉及土地使用权和建筑物的价值,未涉及将来发生转让时应缴纳的税、费等款项)。
特别提示:本估价报告中的分析、意见和结论受到估价报告中已阐明的估价假设和限制条件的限制(详见本报告第二章),若估价的假设和限制条件发生变化,本估价报告应作相应调节或重新进行估价。
本估价报告有效期限自估价报告出具之日起壹年[即自7月26日至7月25日止]。
法人代表:
(中国注册房地产估价师)
(中国注册土地估价师)
广东美佳联房地产与土地评估征询有限公司
二○一八年七月二十六日
目录
一、估价师声明 1
二、估价假设和限制条件 2
(一)一般假设 2
(二)未定事项假设 2
(三)背离事实假设 3
(四)不相一致假设 3
(五)根据局限性假设 3
(六)估价报告使用限制 3
三、房地产估价成果报告 5
(一)估价委托人 5
(二)房地产估价机构 5
(三)估价目的 5
(四)估价对象 5
(五)价值时点 7
(六)价值类型 7
(七)估价原则 8
(八)估价根据 8
(九)估价措施 9
(十)估价成果 10
(十一)注册房地产估价师 11
(十二)实地查勘期 11
(十三)估价作业期 11
(十四)估价报告有效期限 11
四、附件 12
(一) 《广州市花都区人民法院评估委托书》
[案号:()粤0114执1072号,委托案号:()粤0114司法委托执0280号]复印件 12
(二) 估价对象位置图 12
(三) 估价对象实地查勘状况和有关照片 12
(四) 《广州市不动产登记查册表》(房产登记号:登记字5374801号)复印件 12
(五) 估价机构公司营业执照复印件 12
(六) 《房地产估价机构资质证书》复印件 12
(七) 《中国注册房地产估价师资格证书》复印件 12
一、估价师声明
1、参与估价的注册房地产估价师已按照国家现行估价规范有关估价职业道德、专业胜任能力的规定,勤勉尽责地开展估价业务。
2、注册房地产估价师在估价报告中对事实的阐明是真实和精确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大漏掉。
3、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已阐明的估价假设和限制条件的限制。
4、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国标《房地产估价规范》
(GB/T50291-)、《房地产估价基本术语原则》(GB/T50899-)等有关规定进行估价工作,撰写估价报告。
6、我司注册房地产估价师江正旗已于价值时点7月17日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
7、没有人对本估价报告提供重要专业协助。
二、估价假设和限制条件
(一)一般假设
1、估价委托人提供了《广州市不动产登记查册表》等资料,我们未向有关部门进行核算,在无理由怀疑其合法性、真实性、精确性和完整性的状况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、精确、完整。
2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素予以了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的状况下,假定估价对象能正常安全使用。
3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足如下条件:1)交易双方自愿地进行交易;2)交易双方处在利己动机进行交易;3)交易双方精明、谨慎行事,并理解交易对象、知晓市场行情;4)交易双方有较富余的时间进行交易;5)不存在买者因特殊爱好而予以附加出价。
4、估价对象应享有公共部位的通过权及水电等共用设施的使用权。
(二)未定事项假设
1、估价委托人提供的《广州市不动产登记查册表》未记载估价对象房屋的建筑时间,经注册房地产估价师实地调查,至价值时点,
估价对象楼龄约为3年,本次估价房屋建成年份以实际调查为准。
2、由于当事人因素,本次评估由我司估价人员自行前去估价对象现场进行实地查勘,具体位置据所在社区物业管理工作人员及附近居民简介作出,如与实际不符,本报告成果也许需作相应调节,在此提示本报告使用者注意,我司不承当由此引起的任何评估风险和责任。
3、由于当事人因素,我司不明确估价对象的具体使用现状,也不明确估价对象与否存在拖欠水、电、通讯、燃气、物业管理等费用(含滞纳金)状况,因此在本次评估过程中不考虑租赁状况及拖欠费用(含滞纳金)等因素对估价成果的影响,建议有关当事人在进行交易前核算状况后再作有关决策,我司不承当由此带来的任何评估风险与责任。
(三)背离事实假设
本估价项目不存在背离事实假设事项,故本报告无背离事实假设。
(四)不相一致假设
根据《广州市不动产登记查册表》(房产登记号:登记字5374801号)显示,估价对象规划用途为办公,经估价对象所在社区物业管理工作人员简介及我司估价人员调查状况,估价对象所在楼栋实际作居住使用,本次评估估价对象用途以《广州市不动产登记查册表》显示的办公用途为准。
(五)根据局限性假设
由于当事人因素,我司估价人员未能入室查勘估价对象,因此本次评估不考虑估价对象的户型、特殊装修、通风、朝向、采光、景观等状况对其价值的影响,在此提示报告使用人及关系人注意,我司不承当由此而带来的风险和责任。
(六)估价报告使用限制
本估价报告有效期限自估价报告出具之日起壹年[即自7月26日—7月25日止]。若报告有效期内,房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价成果需做相应调节或委托估价机构重新估价。
本报告中估价成果为所相应价值时点的房地产市场价值,涉及估价对象房屋建筑物及其占用土地使用权市场价值,但未涉及将来发生转让时应缴纳的税、费等款项,税费政策是动态变化的,建议交易双方在交易前到国土房管和税务等有关部门核算后再作决策,我司不承当由此而带来的任何风险和责任,在此提示本报告使用者注意。
本报告价值时点的估价成果涉及满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施价值,不涉及动产、债权债务、特许经营权等其她财产价值,估价成果不能分割使用。被涉及的配套设施等若与房屋分割处置时,本估价成果无效。
本报告不对房地产权属负责,亦未考虑其权属状况对估价对象价值的影响。
本估价报告应用范畴是为委托方办理案件提供价值参照,报告有关意见及结论仅供参照,不对其她用途负责。