文档介绍：该【保利地产财务分析报告 】是由【大笑大甜】上传分享，文档一共【25】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【保利地产财务分析报告 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。研究生课程考试成绩单
〔试卷封面〕
院
系
经济管理学院
专业
金融学
学生姓名
学号
课程名称
财务报表解析
授课时间
年
月至
周学时
学分
年
月
简
要
评
语
核查论题
总评成绩
〔含平时成绩〕
备注
任课教师签名:
日期:
注:.以论文或大作业为核查方式的课程必须填此表,综合考试可不填。“简要评语〞栏缺填无效。
任课教师填写后与试卷一起送院系研究生秘书处。
学位课总评成绩以百分制计分。
精选
保利地产财务解析报告
完***:
指导老师:
完成日期:年月日
联系:
EMAIL:
精选
精选
第一局部:绪论及财务指标计算说明
〔一〕.关于保利
保利房地产〔企业〕股份是中国保利企业控股的大型国有房地产企业,是中国
保利企业房地产业务的运作平台,国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。年
月日,企业股票在上海证券交易所挂牌上市,成为在股权分置改革后,重启IPO市场
的首批上市的第一家房地产企业。,同比
增长.%;,同比增长.%。
企业核心竞争力解析:、优异的战略管理能力:面对房地产行业复杂多变的展开形势,
企业始终坚持“三个为主、三个结合〞的战略方向不摇动,实时把握经营形势,迅速调整经
营策略,灵活把握经营力度,始终保持稳定健康展开,表达了优异的战略定力和管理能力。
、突出的品牌影响力企业是央企控股的大型房地产上市企业,坚持“和者筑善〞的品牌理
念,致力于“打造中国地产长城〞,诚信、负责任的品牌形象获得社会的广泛认可,年
。、优质、丰富的工程资源企业具备多元化的工程拓展
能力,除了公开市场招拍挂方式以外,还经过旧城改造、合作开发、吞并收购等灵活的拓展
方式获取工程资源。截止报告期末,企业拥有在建、拟建工程个,待开发土地总建筑
面积万平方米,其中一二线城市占比约为%,工程积蓄优质、丰富,为企业的持续
展开确立坚实基础。
〔二〕.年房地产市场归纳
、房地产行业辞别高速增长,行业改革需求加大。年以来全国整体的楼市销售在
政策不断利好的刺激下,温和回暖。-月全国商品房销售面积万平方米,同比下
降.%,降幅大幅收窄;商品房销售额亿元,同比增长.%,已经回正。销售数据温和回暖,同比降幅收窄或略有增长,但我们依旧看到,房地产开发投资增速下行趋势没有改变。年月国房景气指数.,创下了年指数创立以来的历史低值。
、房地产行业国企占比高,营运效率相对较低。从房地产行业来看,国企改革关于房
地产行业意义重要。地产行业中间国企占比较大。房地产行业A股上市企业家,其中
央企家,地方国企家,两者加起来占全部房企快要一半。但是,从营运效率来看,国
有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面,整个行业辞别了高收益时代,ROE
整体体现下滑态势,但国企ROE始终低于行业均值。年行业平均ROE是.%,
国企ROE为.%,低了个百分点;费用率方面,国企费用率略高于行业均值,年
行业平均费用率.%,国企为.%。从营运效率来看,国企有较大提升空间。
、土地供给偏紧,价格涨幅较大。年至年,我国房地产企业购置土地面积
仅增长了.%,而同期商品房销售面积增长了.%。主要城市土地供给下滑速度尤为明
显。个主要城市供给土地占地面积同比增速由年的.%下滑至年上半年的
-.%。土地价格的增速显然超过同期商品房销售均价的上涨。年至年,土地平
均购置价格年均复合增长率.%,同期商品房销售均价年均复合增长率.%。土地平
均购置价格占商品房销售均价的比率由.%上涨至.%。
、楼市需求仍未见顶,一线城市拥有强支撑。城市化是住房市场展开的核心动力之一,近十年来随着一线城市超前展开的经济效应,人口集聚进一步推升了“大城市化〞的形成,
一线城市的人口强吸附能力也组成了关于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面,-
年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态,而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市
精选
的迫切性增强,其土地资源的稀缺性将进一步突显。
〔三〕.指标说明及重要事项披露
〕对外投资财产包括:长久股权投资、可供销售金融财产、投资性房地产、拥有至到期投资科目;
〕利息保障倍数=息税前收益总额EBIT/利息费用=(企业的净收益+企业支付的利息
费用+企业支付的所得税)/,查察年报附注找到每年支付出去的利息数,不采用合并收益表中的财务费用;
〔〕应收账款周转率分母涵盖内容统一定为应收账款、应收票据、其他应收款三局部,
不考虑存货跌价和坏账准备;
〕应付帐款涵盖应付票据、应付账款以及其他应付款;
〕可持续增长率〔用范霍恩方程式〕=(销售净利率×总财产周转率×收益保留率×
期末权益乘数)/(-销售净利率×总财产周转率×收益保留率×期末权益乘数)
〕关于改良的杜邦解析:金融财产主要包括:钱币资本、交易性金融财产、可供销售金融财产。如果企业拥有的应收票据是为了赢利而不是促销目的而拥有那么也应该归入金融
财产。其他那么应该归入经营财产。短期借款、交易性金融负债、长久借款、应付债券应该属于金融负债。其他那么属于经营负债。
〕经营净收益=息前经营净收益-净利息费用,其中:息前经营净收益=息税前经营收益×(-所得税税率),净利息费用=利息费用×〔-所得税税率〕;
〕所得税率统一为%;
〕恒大地产属于港股上市企业,存在会计准那么办理差别;
〕本报告所用的行业平均指小组所选的家企业,分别为华夏幸福、万科、保利地
产、金地企业、中粮地产、金科股份、大龙地产、中国恒大。
〔〕本报告采用的行业竞争对手主要为万科,出发点在于万科和保利属于综合实力排名前两位的地产企业。
〕本财务解析报告属于课程结业参照依据,涉及未来方案等前瞻性陈述等,该等陈
述不组成对投资者的承诺,请投资者注意投资风险和认识到该报告的性质。详细数据及其他财务内容见保利地产年度财务报告。
〔四〕.报告的思路、创新及缺乏
、思路:报告严格按照总量解析——比率解析——综合解析三个方面,从横向〔行业平均和竞争对手〕和纵向〔三年〕进行比较解析,比较清晰的得出了保利地产的财务变化状况和行业地位极其缺乏之处。
、创新点:本报告将保利地产分别与行业均值比较的同时,重点将其与行业排名相似
的万科进行了比较,很清晰的看出其存在的问题和长处。别的,本报告采用了改良的杜邦分
析,详细解析了与传统杜邦解析之间的差别及其原因。最后,报告采用EVA解析。
、缺乏之处:首先,个人缺乏财务实务知识,难以完全挖掘数据背后的故事。其次,
局部指标解析上比较简单。这也反响出自己财务解析涵养短缺。这也是自己今后应该不断加强的地方。这次财务报告解析既是一个查验,也是一个挑战和锻炼。
第二局部:总量解析
精选
〔一〕个体解析
——年财产科目变化情况
金额
占总财产比率
金额
占总财产比率
金额
占总财产比率
流动财产
.
.
.E+
.
钱币资本
.
.
.
交易性金融财产
存货
.
.
.E+
.
其他应收款
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非流动财产
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.
对外投资财产
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.
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固定财产
.
.
.
无形财产
.E-
.E-
.
.E-
总财产
.E+
注:单位“元〞
保利地产财产主若是流动财产,占总财产比到达
%以上。三年间,流动财产占比呈
现下降趋势。其中,存货占比最高,三年间也体现不断下降趋势,
但是维持在总财产的%
以上。由于保利地产属于央企,没有拥有任何交易性财产。非流动财产中,
主要表达为对外
投资财产。总体来看,
年至年流动财产和存货占比下降是其主要变化特点。
——年负债及所有者权益科目变化情况
金额
占总负债比率
金额
占总负债比率
有息负债
.
.
短期借款
.
.
长久借款
.
.
应付债券
.
.
无息负债
.
.
流动负债
.
.
非流动负债
.
.
金额
占总财产比率
金额
占总财产比率
所有者权益总额
.
.
注:单位“万元〞
总负债中,保利地产主要为无息负债,
年占比到达%。从纵向上看,年到
年间,保利地产的无息负债有所增加。在有息负债中,主要表达为长久借款,短期借
款和应付债券比率很小。这说明保利地产有息负债偏向长久负债。从纵向上看,
年到
年间,保利地产长久借款有所减小。在流动性方面,主要表达为流动负债,
年占
总负债的比率为%。年到年间,保利地产流动财产有所增加,约
个百分点。
所有者权益方面,
年到年间,增长近
个百分点。股东权益增加。
——年收益表主要科目变化情况
精选
—年的变化率
—年的变化率
营业总收入
.
.
主营业务收入
.
.
净收益
.
.
年
年
金额
占总本钱比率
金额
占总本钱比率
营业总本钱
营业本钱/主营业务本钱
.
.
营业税金及附加
.
.
期间费用
.
.
注:单位“万元〞
营业总收入方面,年至年的增长较快,随后一年增速有所下调。但是,净利
润的增速在三年间变化不大。营业总本钱中,营业本钱占比为%,且保持稳定。
——年现金流量表主要科目变化情况
—年的变化率
—年的变化率
销售商品、提供劳务收到的现金
.
.
经营活动现金流入小计
.
-.
经营活动现金流出小计
.
-.
经营活动产生的现金流量净额
-.
.
投资活动现金流入小计
-.
.
投资活动现金流出小计
-.
.
投资活动产生的现金流量净额
-.
.
筹资活动现金流入小计
-.
.
筹资活动现金流出小计
.
-.
筹资活动产生的现金流量净额
-.
.
从上表可以看出,销售商品、提供劳务收到的现金年较年有一个大幅度的上
升。经营活动产生的现金流量净额在年有小幅度增加,但是在年下降比较显然。而
且,投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额在年同样表现为增
加,年大幅度下降。
〔二〕行业平均及竞争对手比较
精选
华夏幸福保利
万科
中粮地产金科
金地
大龙地产恒大
流动财产
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钱币资本
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交易性金融财产
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存货
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其他应收款
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非流动财产
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对外投资财产
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固定财产
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无形财产
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年,保利流动财产占总财产的比率在全行业来看最高,到达
.%。自然,行业
主要竞争对手万科也在
.%。但是相关于行业平均值来看,保利流动财产比率较好。其
他应收款方面,行业内占比较少,保利和金地其他应收款占总财产的比率分别为
.%和
.%,这值得警惕。行业竞争对手万科其他应收款缺乏
%。一般来说,现金比率在%
左右较适宜,只有华夏幸福、中粮地产、
恒大较吻合这一要求,保利可能会面对资本链断裂
的问题。存货方面,保利地产的存货高达
%,位居第二。相比万科
.%,保利有一定
的去库存压力。由于存货的变现能力较其他流动财产变现能力相对较弱,
因而建议适合去库
存,提升企业流动财产变现能力。
华夏幸福保利
万科
中粮地产金科
金地
大龙地产恒大
流动财产
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钱币资本
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交易性金融财产
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存货
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其他应收款
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精选
非流动财产
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对外投资财产
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固定财产
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无形财产
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相比较年,保利地产的存货虽然有小幅度下降,但是在全行业来说,其库存占比
依旧较高。其他应收款方面,保利不只没降反升,
在全行业来说高居第二位。在对外投资资
产方面,保利地产是低于行业平均值的,相比竞争对手万科,也差了
个百分点左右。
华夏幸福保利
万科
中粮地产金科
金地
大龙地产恒大
有息负债
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短期借款
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长久借款
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应付债券
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无息负债
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流动负债
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非流动负债
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房地产行业融资的主要手段是经过向银行长久借款的方式,归还期限一般都是在—
年也许更长。相比行业内的竞争对手万科,其有息负债为.%,而保利到达了.%。
所有,保利可以适合考虑减少有息负债比率,进而减少企业负担。自然,相比较行业平均值,
保利的有息负债比率凑***均值。值得注意的是,保利地产的有息负债中,长久借款比率较
高。在行业内看,也是比率最高的。这说明保利的借贷能力较强,机构愿意对其长久放贷。
精选
图、-年全行业总收入、总本钱及收益变化趋势图
从总体上看,-年全行业总收入、总本钱及收益差别比较显然。保利地产在营
业总收入和净收益增长率上,表现上都比较突出,均高于行业平均。相比行业竞争对手万科,
保利在营业总收入和净收益增长率上均逊色于万科,而且差距仍是比较显然。但是在营业总
本钱上,保利营业总本钱增长率较低。
〔三〕总量解析评论
在财产中,保利地产的存货占比很高,比竞争对手万科高出近个百分点且高于行业
均值。这说明保利地产存在去库存压力。自然,另一方面,说明保利地产的拿地能力仍是很
强,市场后劲很大。一般来说,现金比率在%左右较适宜,保利现金比率%左右,可
能会面对资本链断裂的问题。其他应收款方面,行业内占比较少,保利其他应收款占总财产
的比率为.%,行业竞争对手万科其他应收款缺乏%。保利地产应减少其他应收款的占
比。
负债中,保利地产有息负债偏向长久负债,借贷能力很强。但是相比万科,保利有息负
债比率较高,企业存在一定的利息支付负担,可以考虑适合扩大无息负债比率。
第三局部:比率解析
〔一〕个体解析
、偿债能力解析
——年保利地产偿债指标情况
指标
变现能力
流动比率=流动财产/流动负债
.
.
.
比率
速动比率=流动财产-存货-预付款项-其他流动财产
.
.
.
/流动负债
现金比率=钱币资本+交易性金融财产/流动负债
.
.
.
负债比率
财产负债率=总负债/总财产
.
.
.
产权比率=总负债/所有者权益
.
.
.
有形净值债务率=总负债/净财产-无形财产
.
.
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精选