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赵云红【摘要】本文对房产测绘项目的风险来源进行了分析,并提出了规避风险的几点建议。
【关键词】房产测绘;风险来源;规避风险
一、房产测绘项目的风险来源
房产测绘人员不仅要熟练掌握测绘技术和相关房产知识,熟悉相关的房产法律法规,准确测算房屋面积。由房屋面积测算错误引发的后期赔偿,任何一个测绘机构都难以承受,也使此项工作成为房产测绘机构的主要风险。(1)政策性风险。房产测绘是一项政策性很强的工作,政策的掌握占了主导地位。目前我们执行的测绘标准是《中华人民共和国测绘法》、《房产测量规范》和《房产测绘管理办法》。我国幅员辽阔,各地差异也很大,《房产测量规范》又跟不上建筑形态的千变万化,使得有些问题无据可查,虽然建住房[2002]74号文对房产测绘中的一些问题作了较为详细的规定,但是2005年建设部发布了《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005),其中面积计算的一些细节与《房产测量规范》相去甚远,这就使开发商的售楼面积与房屋登记的产权面积产生了争议,从而给房产测绘带来了风险。(2)技术风险。技术风险主要是指测绘工作者由于各种原因造成的房屋面积计算错误、房屋的用途表示错误等。它包括单纯的将房屋建筑面积、套内建筑面积或共有建筑面积计算错误,也包括由于工作者不熟悉相关的房产测绘政策、法规,房产测绘知识欠缺,工作程序不严密,质量意识淡薄,造成的认定错误。在房屋要素调查中房屋的用途在测绘报告中不仅要体现规划用途还要体现实际用途。(3)综合性楼房的测绘风险。综合性楼房的特点是房屋功能多样,一般含有裙楼和塔楼。这就对房屋的实际测量和面积测算要求很高。在实地勘测就应该要针对划好各个功能区分别进行测量,并对共有面积确认好。在实地测量前,要对要测量的楼房进行功能区划分,确定好共有部位,实地测量时要重点勘测。如果共有部位界定模糊,就会对后面的面积测算分摊时造成障碍或者分摊方法错误,引致面积测算错误。面积测算过程中,引起测绘风险的因素主要有:房产测绘的法律法规不熟悉、共有面积的界定错误、分摊方法不正确等。(4)预测面积与实际测量面积的差异风险。房屋预测面积主要根据开发企业提供的有规划设计部门认可的施工图纸进行的“纸上谈兵”,所以对于数据的采集、共有部位及面积确认、分摊方法等方面就有可能会出现错误的认识,造成预测绘房屋面积的失真;这些差异产生的主要原因有:规划设计的变更、不按图纸施工、施工放样误差过大、竣工后改变房屋部分公用面积的功能、施工误差与实际测量误差产生的差异、不同测绘单位计算面积采用的方法标准不同引起的差异。(5)合同风险。根据房产测绘合同的基本要求设计出适合自己单位的房产测绘合同。合同要注明房地产开发企业测绘所需要提供的相关资料:开发商的营业执照、土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图和全套的施工平面图(包括图纸和电子数据)、房屋共有部位使用说明、规划审批意见以及其他的有关资料。合同中应明确标明风险产生时双方的责任及赔偿措施,把纠纷扼杀在萌芽状态。
二、房产预测绘风险的防范与规避
(1)《规范》方面,最好是各个省市、地区根据当地的实际情况,制定地方性细则。如何界定房屋的共有面积一直是房产测绘的重点和难点。建设部建住房(2000)166号文,“关于认真贯彻执行《房产测量规范》,加强房产测绘管理的通知”要求:各省、自治区建设厅(建委)、直辖市房地产管理局,遵循《房产测量规范》的基本原则,制定本地、本城市的实施细则或技术规定。(2)房产测绘成果的精度。按《规范》“房产面积的精度要求”,精度等级分为三级,按照我单位的情况,精度只要在三级标准以上即可。根据《房产测绘管理办法》,测绘资质单位进行测绘所用的仪器必须在仪器检定有效期限内,仪器未经过检定单位检定或者超出期限,即使精度达到要求,测绘结果也不予采用。(3)共有部位的认定。在房屋预测绘阶段,我们仅根据的是设计图纸,所以也就是说我们是根据设计意图来定房屋的共有部位,这就可能与房屋建成后有分歧,因此,要与开发企业的施工工程师共同探讨早确定共有部位,避免该风险发生。(4)测绘结果的公示。测绘成果交付后,开发商在商品房销售前应将测绘单位提供的房屋预测绘成果报告在售楼处公示,并标明结果的计算方法,让购房户了解购买的房屋面积是怎么来的,杜绝了房子的“短斤缺两”现象发生。我个人建议,测绘结果应该进行公示。不仅对房屋套内建筑面积、共有公摊面积、房屋产权面积的结果进行公示,还要把共有公摊区以及这些公摊区如何的公摊进行公示。(5)质量管理。严格按照国家质量管理体系的要求出具房产测绘的成果,建立严密的检查验收制度,通过质量检查去有效地发现错误(判图、输入数据、计算、认定共有部位等),确保作出的测绘结果正确无误。对于有不同认识的共有部位,必须提交一定层次的会议研究,并作记录。(6)制定完善的合同管理制度,明确责任。特别是对于商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时,测算错误的处理要明确责任,是测绘资质单位失误造成的,要明示补救措施。
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