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第二部分:计税成本扣除
总局在国税发【2009】31号文件中,专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。
第三章:成本、费用扣除的税务处理(11-24条)
第四章:计税成本的核算(25-35条)
企业所得税四大扣除项目:(《企业所得税法》第八条)
1、计税成本(对象化的费用)
2、期间费用(一般来说都是共性的税收政策)
3、税金(见一览表)
4、财产损失
分别加以讲解。
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第二部分:计税成本扣除
一、计税成本的概念
(一)计税成本的概念
第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产,下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
即:对象化的成本。
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第二部分:计税成本扣除
(一)计税成本的概念
(1)人员工资和费用是开发间接费用还是期间费用?(企业经营架构的筹划)
(2)土地使用税(土地使用费)应该在计入期间费用,还是土地征用及拆迁补偿费?
(3)营销设施建造费,是期间费用还是开发间接费用?
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第二部分:计税成本扣除
(一)计税成本的概念
理解地产企业计税成本,要弄清楚以下四组概念。
1、期间费用和开发产品成本(开发间接费用问题)
(3)营销设施建造费,是期间费用还是开发间接费用?
如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成:
①借:开发成本—开发间接费用—营销设施建造费
贷:银行存款
②既然没有计入固定资产,也就不需要计提折旧了,当拆除营销设施的时候,如果有拆除的收入:
借:材料
贷:营业外收入。
也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用,而是要计入开发成本。
如果土地增值税也允许这样做的话,实际上是对企业有利的。而如果将项目营销设施作为单独的固定资产核算,提取折旧费用到营业费用,则享受不到加计扣除的待遇。
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第二部分:计税成本扣除
(二)计税成本的扣除原则
1、权责发生制原则(条例第九条)
允许预提配套设施成本,是权责发生制最好的体现。
2、合理性原则(一个字节税1000万)
分配共同成本的方法,体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例,也体现了合理性原则。
3、配比原则(不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”)
4、真实性原则(指能提供合法的扣税凭证)
5、合法性原则(指开支内容要合法)
6、及时性原则(指必须在汇算清缴期结束前结转成本)
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第三部分:计税成本扣除
(一)在开工前合理的划分成本对象(6大原则)
1、可否销售原则(只有可售才能有收入与之对应)
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理: (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
分为三类:1、公共配套(过渡性成本对象)
2、单独的成本对象
3、固定资产(其实也是单独核算成本)
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配套设施的税务处理
配套设施:
(三)地下基础设施形成的车库:
税务处理:按照公共配套设施费处理,即摊入成本。
虽然是营利性的,但是根据文件第33条规定,可以计入公共配套设施费。
但是,在会计上计入公共配套设施费,如果开发企业没有按照《物权法》第74条,对地下车库的产权加以约定,按照“成本说”,业主可能主张对地下车库的产权。在法律实践中,开发企业有败诉的案例。
(四)税务机关在检查的时候,会特别配套是否出租取得利益。如果出租,出租收入是否全额计税。
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第二部分:计税成本扣除
二、地产企业销售成本计算流程
(三)分配成本(4种分配方法)
第29条:对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本计入成本对象的成本。
归集开发成本,将共同成本按照受益的原则和配比的原则,按照4种方法分配到不同的成本对象中去。
1、占地面积法(土地的分摊,必须用占地面积法)
2、建筑面积法(公共配套设施的分摊,必须用建筑面积法)
3、预算造价法(又称工程概算法,已完工与未完工共负担的利息支出,必须用预算造价法来分摊)
4、直接成本法。(同期开发不同成本对象的利息分摊,可以用预算造价法,也可以用直接成本法)
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第二部分:计税成本扣除
二、地产企业销售成本计算流程
(三)分配成本(4种分配方法)
步骤:
2、
栋楼负担占地面积==。
第二栋楼负担占地面积==。
3、公共配套负担的土地成本,同其他成本一起用建筑面积法进行分摊。
在实际业务中,有按照中心线划分的方法,也有按照楼座面积划分的方法,在新31号文件出台后,除非商得税务机关同意,否则就应全部改为按照楼座面积划分的方法了。
思考1:公建是否需要分摊道路、绿化面积呢?
思考2:什么时候需要商得税务机关同意,改变土地分摊方法?(土地位置差非常大的时候)
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